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yokoyumyumのリノベブログ

ファッション系広告代理店を経て2012年東京→札幌へ移住。2016年7月築31年の中古マンションを購入し『インダストリアル』をデザインテーマにリノベーションしました。

【マンション】住宅ローン以外に必要なランニングコスト『修繕積立金・管理費』の目安と注意点

マンション

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主に『中古マンション』を対象に書いていますが新築マンションでも参考になる点はあると思います。

マンション

マンションは住宅ローンと別に修繕積立金・管理費・駐車場代が必要です


マンションを買う場合は、物件購入のために組んだ住宅ローンに加えて毎月この3つが発生します
※駐車場代は駐車場を借りる人のみが対象
この3つは物件を所有し続ける限り(人に貸す場合でも)発生します。なので、ローンの支払いと合わせた資金計画が必要です

修繕積立金・管理費の目安


札幌の相場しか分かりませんがふたつ合わせて25000円前後だと思います。
駐車場代は含めていませんが、車を所有している方は最低でもプラス1万円は見ておいた方がいいかと。(駐車場代は立地にもよるので同じ札幌市内でも価格差があります※機械式駐車場の場合もまた違うかもしれません)
内訳の目安は、

  • 修繕積立金:1万円以上2万円以下(戸数にもよります)
  • 管理費  :1万円前後
  • 駐車場代 :1万円前後(立地にもよります)

わたしたちが購入したマンションを例にすると、

  • 修繕積立金:¥15,040
  • 管理費  :¥12,600
  • 駐車場代 :¥16,000

合計 ¥43,640

3つ合わせて3万円台が理想だったので少し高く感じますが、高い理由は

  • 土地代の高いエリアに建っているマンションなので駐車場代も高い
  • 修繕積立金の追加負担金をなくすため期間の始めから均等に積み立てる必要がある(均等積立方式)

中にはトータル5万円以上かかる物件もありましたが、それが分かった時点で候補から外しました。

1.馬鹿にならないランニングコスト。いちばん気になるのが『修繕積立金』の値上げor追加負担金

 

修繕積立金の金額はその後も同じ⁈ではないんです。長期修繕計画を見ればだいたい分かるので事前に必ずチェックしましょう!

  • 値上げの予定はあるのか?
  • 追加負担金(大規模修繕などで積立金が足りない場合に徴収されるもの)の可能性はないか?

修繕積立金・管理費の滞納者が居る場合だと、何かしら影響があるかもしれないのでその点も確認を。
(滞納者への対応に関する規約も合わせて確認することをオススメします。それに沿ってきちんと対応されていない場合は管理面に不安が残りますよね)

入居後もしっかりウォッチしていきましょう

 

マンションの経済事情を知る機会は役員(区分所有者の中から選出された役員)でない限りあまりないと思うので、総会に参加出来るならそれが一番いいですが参加出来ない場合は議事録を読んで確認するようにしましょう。総会では必ず決算報告や今後の予算について触れられているはずです。

2.修繕積立金の算出と積立て方法


どうやら国交省のガイドラインとやらがあるらしいのですが、マンションの規模・戸数・築年数にも左右されます。あくまで目安ですが『約200円/㎡』くらいと考えていいと思います(60㎥のマンションであれば60×200=12,000円/月)
ただ、新築マンションの場合この目安が『約100円/㎡』くらいまで下がるところが多いかと。「安い方がいいじゃん!」と思われるかもしれませんが、長い目で見るとそうは言ってられません。
どのマンションも大体10〜12年周期で大規模修繕がありますが、いざ!というときに積立金が足りず追加負担金が発生したという新築マンションは少なくないようです。
追加負担金がなくても、銀行から借り入れて修繕工事をすれば、その返済に充てるためこれまでの金額より値上げされる可能性は大。
修繕積立金の積立て方には下記の2パターンがありますが、

  • 均等積立方式

計画期間中均等に積み立てる 

  • 段階増額積立方式

はじめの積立額を抑えて段階的に値上げする


新築マンションは『段階増額積立方式』が多いように感じます。段階的に上がっていくことを理解した上で購入できればいいですが、中には知識が足りない方もいらっしゃると思います(ディベロッパーがきちんと説明することも大切です!)そうなると、あとになって『値上げ合意』が得られず、いつまでたっても積立金が足りないまま・・なんてことにもなり得ます。

3.安過ぎても高過ぎてもダメ⁉︎ その金額に至った理由を確かめましょう

  

前途した金額はあくまで目安ですが、何も知らないままでは後でゾッとすることになるかもしれません。値上げや追加負担金の可能性が少ない物件を選ぶためにも、このポイントを押さえておきましょう!

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