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新築マンションを買うなら!「相場より安い修繕積立金」に要注意

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修繕積立金とは?


分譲マンションにお住いの方以外には、聞き慣れないこの言葉。
「共用部分の修繕のために、所有者全員で積立てる費用」のことを言います。
※賃貸マンションにはありません(分譲リースの場合は所有者(大家)が負担)

分譲マンションでは、
修繕積立金以外に、管理費・駐車場代(借りていなければ無し)も毎月発生します。

10〜12年の周期で行う大規模修繕

外壁の塗装工事や給水管工事などなど、
マンションの性能維持・老朽化防止のために行う工事を「大規模修繕」と言います。

多額の費用がかかる工事を指しますが、
大規模でなくても、必要に応じて数年に一度、小規模な修繕を行うこともあります。

マンションの大規模修繕
出典:https://www.pinterest.jp/pin/549228117047667693/

管理費は何に使われる?

修繕積立金は、あくまで「修繕のための資金」ですが、
管理費は、供用部分の清掃費やエレベーターなどのメンテナンス代、管理人の給料などに充てられます。

住人専用のジムやラウンジ、ゲストルームやプールなど、
供用施設が充実しているほど、管理費も当然高くなります。

住宅ローン以外に毎月必要なコスト


「戸建 vs マンション」の話になると、
コスト面でまず一番に議論されるのが
「修繕積立金・管理費・駐車場代」が毎月必要という点だと思います。

住宅ローンだけで精一杯

マンションの購入価格によっては、
「住宅ローンだけで精一杯」という方も少なくないハズ。

そうなれば当然、
この3つは大きな負担になります(毎月必要ですからね・・)。

マンションを購入したいという方は、
住宅ローンの返済額だけでなく、この3つを加えた毎月の支払額を元に資金計画を立てましょう!

新築マンション外観
出典:https://www.pinterest.jp/pin/600386194043453140/

「修繕積立金が安い=新築の方が良い」は大間違い

多くの新築マンションは、月に1万円もしない額からスタートすると思います。
が!
「スタートが安い」ゆえに、ここが落とし穴になることも・・。

新築マンションの多くが「段階増額積立方式」


修繕積立金の設定方法には主に2種類あります。
長期修繕計画に基づく工事費の想定累計額を、

  • 計画期間の月数で割って均等に積立てる均等積立方式
  • 当初の積立額を低く抑えて、一定期間が経過するごとに値上げしていく段階増額積立方式

です。

「段階増額積立方式」が落とし穴⁈


段階増額積立方式を採用する理由は、
「販売時のランニングコストを低く見せるため」ですが、
数年後には2倍の額・・なんてマンションも珍しくなく、
これが原因で、修繕積立金が不足するというマンションも少なくありません。

新築マンションの共用部分
出典:https://www.pinterest.jp/pin/297378381628462964/

修繕積立金の目安

あくまで目安ですが「約200円/㎡」くらいと考えていいと思います。
(60㎥のマンションであれば60×200=12,000円/月)
新築マンションの場合、
この目安が「約100円/㎡」くらいまで下がるところが多いかと。 

値上りを見越して

はじめから均等方式であれば、突然値上ることもほぼないはずですが、
段階式の場合は、どのタイミングで幾らぐらい値上るのか?
ここをしっかり把握しておくことが大切です。

修繕積立金に、2種類の設定方法があることを知らないで購入する方も多いため
「突然の値上りに困ってます・・」なんて方がわたしの周りにも居ます。

 

強制か任意か

 
「マンションって、大変だね」
確かに、そうかもしれません。
住宅ローンが終わっても、これらのコストはマンションを所有している限り、支払わなければなりません。

「その点、戸建は気楽」
と、仰る方がいますが、果たして本当にそうでしょうか?

戸建であっても、メンテナンスは必要です。
外壁補修、防水や害虫対策など、修繕のタイミングはそこに住む人の判断によりけりですが、
何もしないままでは傷む一方。

マンションと違って修繕費を「強制的」に積み立てるわけではないので、
精神的には楽とも言えますが、計画的にメンテナンス費用を貯めていかなければ、いざという時に大変なハズ。

戸建・マンションともに大切なメンテナンス費用

修繕積立金=長期修繕計画の大切さ


新築マンションも中古マンションも、
「長期修繕計画」は必ず購入前に目を通してください。
(中古の場合は、修繕積立金・管理費の滞納の有無も!)

費用の全てを修繕積立金でまかなうマンションもあれば、
銀行からの借り入れを前提に、修繕積立金を積み立てるマンションもあります(戸数の少ないマンションは特に)。
借り入れの実績がある場合は、
返済額を含めた全体の収支もチェックしていきましょう。

月に4万円を超えるわたしたち

3つのコストの平均額は、札幌だと月に約3万円前後と言われますが、わたしたちは4万円弱。
正直、痛いです(笑)

管理費や修繕積立金の金額は妥当だと思っていますが、
駐車場代が高いんです。

とはいえ、
常に満車状態なので、マンションの経済面では良いと言えますが(貴重な収入源なので)
もう少し安くできないものか、総会で話し合ってみたいところです。(無理なんだろうけど・・笑。)

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