瑕疵保険に入れば住宅ローン控除を受けられる!築年数31年の我が家の例

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築年数が古いマンションは既存住宅瑕疵保険で住宅ローン控除を受けられる!
ヨコヤム
こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

中古マンションを購入するとき、「築年数は25年以内がベスト」と言われる理由は、住宅ローン控除の対象がこの築年数までという点にあります。

しかしながら「既存住宅瑕疵保険」に加入できれば、築26年以上の物件でも住宅ローン控除が受けられることをご存知でしょうか?

この記事では、築31年の中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家を例に、瑕疵保険加入にまつわるポイントをご紹介します。

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中古マンション購入で住宅ローン控除を受けられる築年数について

中古マンション購入で住宅ローン控除を受けられる築年数

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わたしたち夫婦が購入した中古マンションは、当時築31年ですが物件を探し始めたばかりの頃の条件は「築25年以内」としていました。

その理由は、「住宅ローン控除」にあります。

ここではまず、住宅ローン控除を受けられる中古物件の条件から見ていきましょう。

住宅ローン控除は築25年以内が基本

ポイント

床面積が50㎡以上で、

  • 築25年以内の耐火建築物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの住宅)
  • 築20年以内の非耐火建築物(木造・軽量鉄骨造などの住宅)
マンションは「築25年以内の耐火建築物」に該当しますが、築年数が26年以上でも住宅ローン控除を受けることは可能です。
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その際の条件を下記にまとめます。

築26年以上は条件付きで住宅ローン控除を受けられる

条件

  • 耐震基準適合証明書を発行する

もしくは、

  • 既存住宅瑕疵保険に加入する

わたしたちがマンション購入を希望した立地は、札幌市内でも地価の高いエリアです。

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そのため、中古マンションでも決して安くありません。

また、リノベーション前提の物件探しだったため、物件価格+リノベーション費用が必要でした。

このため、築25年以内だとほぼ全て予算オーバー……。

最終的には、物件価格を抑えるために築26年以上築33年以下(新耐震基準)まで範囲を広げました。
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しかし、この築年数に該当する物件を購入し、住宅ローン控除を受けるには、上記いづれかの条件をクリアしなければなりません。

築古マンションは「耐震基準適合証明書」もしくは「既存住宅瑕疵保険」があれば住宅ローン控除を受けられる

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ここからは、「耐震基準適合証明書」と「既存住宅瑕疵保険」について、詳しく解説します。

1. 耐震基準適合証明書

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書とは、建物が建築基準法で定められた基準を満たしていることを示す証明書のこと。

築古マンションは「耐震基準適合証明書」または「既存住宅瑕疵保険」 があれば住宅ローン控除を受けられると前述しましたが、当時困ったのが「耐震基準適合証明書」をそもそも取得できるのか? という点でした。
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マンションを内覧する度に、この耐震基準適合証明書について質問しましたが「発行してもらえる建築士を紹介してほしいくらいです」と不動産担当者から言われたことを覚えています。

マンションの場合、建物全体の調査となるため(既にこの時点で個人だけの問題ではない)万が一適合とならず、何らかの補強工事が必要となれば、その費用は誰が負担するの?……という問題に発展します。

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どの担当者に聞いてもこのパターンの繰り返しになり、「これはダメ」だと判断。

残るは次項で解説する「既存住宅瑕疵保険」のみです。

「耐震基準適合証明書」は誰が発行するの?という疑問

耐震基準適合証明書の発行

  • 建築士事務所所属の建築士
  • 指定確認検査機関
  • 登録住宅性能評価機関
  • 住宅瑕疵担保責任保険法人

耐震基準適合証明書は、上記の機関で取得できます。

ただし、一級建築士しか設計又は工事監理できない建物は、一級建築士による発行が必要です。

しかし、繰り返しになりますが、マンションの場合「耐震基準適合証明書の発行は困難」と言わざるを得ません。
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理由

  • 古い物件であればあるほど、耐震基準を満たしていない可能性が高い
  • 耐震基準を満たさない物件で耐震基準適合証明書を発行するためには、補強工事を依頼しなければならない

耐震診断は、書類調査、現地調査、構造計算といった要素で構成され、構造計算のためのデータ収集を兼ねます。

マンションは規模が大きいため時間や費用なども増えてしまい、さらに、建替えの必要性などが生じると権利制限の問題も伴います。

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そのため、耐震診断の実施には管理組合の総会決議を要することも多く、現実的には困難です。

2. 既存住宅瑕疵保険

既存住宅瑕疵保険とは

既存住宅瑕疵保険とは

既存住宅瑕疵保険とは、中古住宅売買に際して、保険対象部分に隠れた瑕疵により生じた損害を補償する保険のこと。

JIO(日本住宅保証検査機構)に登録された宅建業者または検査事業者から申込みます。

まず、「既存住宅菓子保険」について知っておきたいのが、この保険は買主が加入するのではなく売主が加入する制度という点です。

しかも、強制ではなく任意です。
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また、物件の引渡前に検査をし、証明書を発行するという手順が必要で、費用に関しては当事者同士の話し合いとなります。

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証明書を無事ゲットするためには、以下の二点をクリアしなければなりません。
  • 売主に加入してもらえるか
  • 物件が検査に適合するかどうか

既存住宅瑕疵保険に加入するまでの手順

加入の流れ

下記は、売主(個人)⇄ 不動産仲介 ⇄ 買主(個人)の例です

  1. 仲介業者を通じて売主へ加入依頼
  2. 検査機関への申込み
  3. マンションの検査
  4. 証明書発行

わたしたち夫婦は、仲介業者を通じて中古マンションを購入しています。

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そのため、まずは仲介業者を通じて、売主に保険加入の相談をしました。

「加入OK」の返事をもらい、その後は仲介業者から検査機関に申込みをします。

購入予定の中古マンションの検査が終わり、条件を満たしていれば無事、証明書が発行されるという流れです。

既存住宅瑕疵保険は売主と買主の両方にメリットあり

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一見、ハードルが高いように見える既存住宅瑕疵保険ですが、実は、売主買主、双方にメリットがあります。

物件に瑕疵が見つかった場合、買主も保険で保証してもらえるほか、売主も費用をカバーできます。

また、マンション購入時の初期費用も安くなります(※すまい給付金)
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証明書の発行には3万〜5万円前後の費用がかかりますが、これで控除を受けられるようになると思えば、それほど高い金額ではないはずです。

※すまい給付金とは、住宅を購入した人が現金をもらえる制度のこと

不動産業者でも「既存住宅瑕疵保険」を知らない場合がある

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この制度が導入されたのは平成22年とのこと。

無事に証明書を手に入れることができたわたしたちですが、既存住宅瑕疵保険を「知らない」という不動産担当者が多かったことには驚きました。

中には知っている方もいましたが、実際に証明書を発行するところまで手続を進めた案件はまだ少ないとのことでした。

瑕疵保険に入れば住宅ローン控除を受けられる!まとめ

ご紹介した「既存住宅瑕疵保険」を、確定申告の時になって初めて知った……という方は少なくありません。

これは非常にもったいないです。

築年数が25年を超えていても、新耐震基準内の中古マンションであれば既存住宅瑕疵保険を使って住宅ローン控除を受けられます。

購入予定の中古マンションが条件に該当しない場合を除き、そうでない方は諦めず、ぜひトライして欲しいです。

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ヨコヤムヤム

こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。2012年結婚を機に東京から札幌へ移住。2016年中古マンションを購入しフルリノベ。夫と二人で暮らす自宅をブログで公開しています。趣味はサウナとバイクとインテリア。

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