築年数が古いマンションは既存住宅瑕疵保険で住宅ローン控除を受けられる!

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ヨコヤム
「中古マンションを購入するとき、築年数は25年以内がベスト」と言われる理由は、住宅ローン控除の対象がこの築年数までだからです。が……!「既存住宅瑕疵保険」に加入できれば、築26年以上(築37年未満)の物件でも住宅ローン控除が受けられます。

<中古マンションを購入する場合>住宅ローン控除を受けられる築年数とは

住宅ローン控除を受けられる築年数とは

わたしたちが購入した中古マンションは築31年ですが、物件を探し始めたばかりの頃の条件は「築25年以内」としていました。

理由は、住宅ローン控除のため!
先ずは、住宅ローン控除を受けられる中古物件の条件を見てみましょう。

ポイント

床面積が50㎡以上で、

築25年以内の耐火建築物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの住宅)
築20年以内の非耐火建築物(木造・軽量鉄骨造などの住宅)

築26年以上築37年未満(新耐震基準)の場合は条件付きでローン控除を受けられる

ヨコヤム
わたしたちがマンション購入を希望した立地は、札幌市内でも地価の高いエリア。
中古マンションでも決して安くありません……。また、リノベーション前提の物件探しだったため、物件価格+リノベ費用が必要でした。そのため、築25年以内だとほぼ全て予算オーバー。

最終的には、物件価格を抑えるため築26年以上築33年以下(新耐震基準)まで範囲を広げました。

ですが……この築年数に該当する物件を購入し、住宅ローン控除を受けるには、ある条件をクリアしなければなりません。

<築年数が古いマンションで住宅ローン控除を受けるには>耐震基準適合証明書 または 既存住宅瑕疵保険 が必要

1. 耐震基準適合証明書の取得は不可能に近い⁈

耐震基準適合証明書の取得は不可能に近い⁈

「耐震基準適合証明書 または 既存住宅瑕疵保険 が必要」と書いていますが、当時困ったのが「耐震基準適合証明書」をそもそも取得できるのか? ということ。

マンションの内覧の度に、この耐震基準適合証明書につい質問しましたが「発行してもらえる建築士を紹介してほしいくらいです」の回答 by 不動産担当者。

マンションの場合、建物全体の調査となるため(既にこの時点で個人だけの問題ではなく)万が一、適合とならず、何らかの補強工事が必要となればその費用は誰が負担するの?……という問題に発展します。

どの担当者に聞いてもこのパターンの繰り返しになり、「これはダメ」だと判断。
残るは「既存住宅瑕疵保険」のみです。

2. 耐震基準適合証明書の代わりに既存住宅瑕疵保険に加入

耐震基準適合証明書の代わりに既存住宅瑕疵保険に加入

「既存住宅菓子保険」について知っておきたいのが、この保険は買主が加入するのではなく売主が加入する制度という点。
しかも強制ではなく任意です。

また、物件の引渡前に検査をし、証明書を発行するという手順が必要です(費用に関しては当事者同士で話し合いとなります)。

証明書を無事ゲットするためには、以下の2点をクリアしなければなりません。

ポイント

売主に加入してもらえるか?
物件が検査に適合するか?

3. 既存住宅瑕疵保険は売主・買主両方にメリットあり

ヨコヤム
一見、ハードルが高いように見える既存住宅瑕疵保険ですが、実は、売主・買主、双方にとってメリットがあります。

物件に瑕疵が見つかった場合、買主も保証してもらえるほか、売主も保険でカバーできます。
また、マンション購入時の初期費用も安くなります(※すまい給付金)

証明書の発行には、3万〜5万円前後の費用がかかりますが、これで控除を受けられるようになると思えば、それほど高い金額ではないですよね。

初心者必見!知っておきたい中古マンション購入の流れと9つの注意点
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一生のうち、おそらくそう何度と経験することのないマンション購入という体験。物件の購入申込から契約そして決済まで、わたしたちが実際にかかった期間は45日でした。初めての不動産購入は分からないことだらけ……!今回は、実際の流れと注意点をまとめます。

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4. 不動産業者でも知らないケースあり

この制度が導入されたのは平成22年とのこと。
無事に証明書を手に入れることができたわたしたちですが、既存住宅瑕疵保険を「知らない」という不動産担当者が多かったことには驚きました。

中には知っている方もいらっしゃいましたが、実際に証明書を発行するところまで手続を進めた案件はまだ少ないとのこと。

物件の引渡後に気が付いてもあとの祭り

ご紹介した方法を、確定申告の時になって初めて知った……という方も少なくないという事実。
これは非常にもったいないです!

購入予定の中古マンションが条件に該当しない場合を除き、そうでない方は諦めず是非トライして欲しいと思います。

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