住宅ローン審査は返済比率のみ!マンション購入は3つの費用に要注意

投稿日:2020年1月12日 更新日:

ヨコヤム
「返済比率」は、住宅ローンを組む際、必ず審査される項目の一つです。計算方法は簡単ですが、これを鵜呑みにして住宅ローンのシュミレーションをすると、あとになって大変なことになるかもしれません。そこで今回は、「ベストな返済比率の考え方」についてまとめます。

住宅ローン審査のポイントは返済比率

住宅ローン審査のポイントは返済比率

築31年の中古マンションを購入し、フルリノベーションしたわたしたち夫婦ですが 、住宅ローンを検討するまで知らなかった「返済比率」という言葉。

返済比率とは、1年間の元利金等返済額の年収における割合を言います。

計算方法は簡単。下記が計算式です。

1年間の元利均等返済額÷税込年収×100

返済比率には上限の目安あり

返済比率には上限の目安があります。

  • 年収400万円以下の場合→返済比率の上限は30%
  • 年収400万円以上の場合→返済比率の上限は35%

ただし、一部上場の企業に勤めている場合などは、特定の条件によっては最大45%まで融資可能という金融機関もあるそう。

ちなみに、車のローンのように他にも借入がある場合は、その返済金額も含めた上で、返済比率を考えます。

返済比率は何パーセントが良いのか

返済比率は、20~25%以内に収めることができれば無理のない水準と言われています。理想は20%以内。

例えば、税込年収800万円の人が、20%の返済比率とすると、年間返済額は160万円(=800万円×20%)となります。

管理費・修繕積立金・駐車場が落とし穴になるかもしれない

管理費・修繕積立金・駐車場が落とし穴になるかもしれない

分譲マンションを購入すると下記の3つの費用が、住宅ローンとは別に必要になります。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場代

住宅ローン審査では、この3つの費用は返済比率に含めません。

そのため、毎月の返済額プラス3つの費用を一緒に計算し、そのうえで住宅ローンをどこまで借りるか考えない限り、あとになって大変なことになるかもしれません。

マンション購入時の住宅ローンシュミレーション例

マンション購入時の住宅ローンシュミレーション例

じぶん銀行の住宅ローンシュミレーション

ヨコヤム
年収500万円の人が、3,000万円のマンションを住宅ローンで購入するとします。返済期間は35年、金利を0.5%として計算すると毎月の返済額は上記のようになります。

マンションの管理費などが以下の金額だったとすると、毎月の返済額は……住宅ローン77,875円+40,000円=117,875円となります。

・管理費1万円
・修繕積立金1.5万円
・駐車場代1.5万円

また、返済比率は「1年間の元利均等返済額÷税込年収×100」と前述しましたが、「税込年収」という点にも注意が必要です。

税込年収でのシュミレーションは危険かも?!

税込年収でのシュミレーションは危険かも?!

税込年収は、保険や住民税などが含まれた額。つまり、実際の手取額とは違いますよね?

額面で計算し、いざ返済がはじまった途端に「苦しい……」という状況になってしまう可能性が無いとは言い切れません。そのため、実際の計算方法は、

「1年間の元利均等返済額 ÷ 税込年収 × 100」ではなく、「管理費などを含んだトータルの支払額 ÷ 手取年収 × 100」で計算するのがベストだと思います。

審査上の比率を知るぶんには、通常の計算方法で問題ないですが、実際に返済していけるかどうかは、下記の2つが大きなポイントになるはずです。

  • 返済比率は税込年収で計算しない
  • 管理費などを含んだトータルの金額でシュミレーションする

経済状況は変化するものという前提で住宅ローンを組む

経済状況は変化するものという前提で住宅ローンを組む

30年、35年と住宅ローンを返済するあいだ、「経済状況が全く変わらない」という保証はどこにもありません。家族が増え出費がかさむこともありますし、年収が減る可能性もあります。

住宅ローンとなると、はじめは審査ばかりに意識が向きがちですが、大切なのは「いくら借りられる?」よりも「いくらなら返せる?」ではないでしょうか。

マンションはさらに、管理費や修繕積立金が増えるケースも多々あります。この点も踏まえて、無理のない範囲で毎月返済していけるよう、慎重にシュミレーションする必要があります。

これからマンションを購入する方には、ぜひとも参考にしていただきたいです!

-住宅ローン

Copyright© yokoyumyumのリノベブログ , 2020 All Rights Reserved.