リノベーション向きの物件とは？3つの条件と失敗しない選び方を解説

ヨコヤム

こんにちは！ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

この記事では「リノベーションにふさわしいマンションの条件とは？」という切り口で、各ポイントをまとめています。

この記事を読めば、どんな物件を買えばリノベーションしやすいかが、お分かりいただけるはずです。

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リンベーションしやすいマンションの条件は3つ

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結論からお伝えします。

リノベーションしやすいマンションの条件は、

• 新耐震基準の物件であること
• ラーメン構造の物件であること
• リフォームやリノベーションに理解のある管理組合であること

の3つ！それぞれのポイントを順に解説していきます。

条件1. 新耐震基準の物件であること

まず、中古マンションを探すにあたり、わたしがおすすめするのは新耐震基準に適合する物件のみです。

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これより古い物件は避けたほうが無難、というのが個人的な意見。

ヴィンテージマンションと呼ばれる人気のマンションも多く存在しますが、その場合は、

• 長く住めないかもしれない
• 住宅ローン減税は受けられない
• 住宅ローンを組む場合、希望の借入額まで銀行に評価してもらえない可能性がある

かもしれません。

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これらの点を踏まえながら、「どのくらい住む予定なのか？」と「購入金額とのバランス」が取れているかを判断してください。

条件2. ラーメン構造の物件であること

マンションの構造には二通りあり、ラーメン構造のほうがリノベーションの自由度は高くなります。

構造による違いには、例えば下記のようなものがあります。

• 壊せない壁がある＝壁式構造
• 壊せない壁がない＝ラーメン構造

間取り変更を伴うリノベーションはラーメン構造がベスト！

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ですが大きな変更がないのであれば壁式構造でも問題ありません。

条件3. リフォームやリノベーションに理解のある管理組合であること

よほど築浅のマンションでない限り、リフォームやリノベーションをしたことがないマンションはありません。

しかしながら、注意したいポイントとして下記の二つがあります。

• 大きなトラブルは無かったか（騒音などによる住民同士のトラブルなど）
• 管理規約の確認

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管理規約の確認では主に、フローリングに関する規約（カーペット以外はNGなど）を必ずチェックしてください。

他に工事の規模によって異なる「届け出」についても触れておくとベストです。

なお、このやり取りを通じて管理組合の動きが多少なりとも分かるはず。

情報をなかなか開示してもらえない場合や、思うように対応してもらえない場合は、後々大変かも……しれません。

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共用部と専有部の違い、工事可能な範囲とNG箇所については下記に詳しくまとめています。

知っておきたい中古マンションの購入パターンについて

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リノベーションをする、しないに関わらず、売りに出される中古マンションのには3つの販売パターンがあります。

マンションに関する知識が浅い方は、この点も事前に頭に入れておきましょう。

パターン1. 何も手を加えられていない未改装物件

一つ目は売主が退去してそのままの部屋、つまり何も手を加えられていない未改装物件です。

リノベーションが前提であれば、このパターンが一番ベスト。

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しかしながら、数としては非常に少ないパターンのため「見つけられたらラッキー」というぐらいに考えておきましょう。

パターン2. 売主の判断によってリフォームされた物件

販売パターンの二つ目は「リフォーム済みの状態」で売り出されるケースです。

中古マンションを買いたい人の中には、リノベーション前提の人も居ますが、「買ってすぐに住みたい」という人も少なくありません。

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そのためキッチンやお風呂を取り替えたり、壁紙を張り替えたりするなど、物件の一部をリフォームするケースが非常に多いです。

リノベーションしたい人にとっては厄介なため、可能であれば「改装しないまま売って欲しい」と交渉してみることをおすすめします。

パターン3. 売主の判断によってフルリノベーションされた物件

販売パターンの三つ目は「フルリノベーションした状態」で売りに出すケースです。

これは個人の売主というより買取再販（※）に多く、物件の価格にくわえてリノベーションの費用も上乗せされるため、販売価格が高くなります。

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「綺麗なマンションであれば問題ない」と感じて買う人が居る一方、自分でリノベーションしたい人にとっては余計なコストがかさむことになり、非常に悩ましい判断となってしまいます。

※中古マンションを一旦買い取り、リフォームして再販すること

未改装の中古マンションは入手困難なのが現実

繰り返しになりますが、リノベーションをすると決めていても未改装物件を手に入れられるケースはほとんどありません。

その理由は「売りやすさ」に関係します。

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マンションの購入、そしてリノベーションという選択が浸透しつつある昨今ですが、中古マンションの購入とリノベーションをセットで考える人ばかりではありません。

リフォームされた物件であれば「それで充分」と考える購入者は少なくなく、この状態がいちばん売主や買主にとって最適なパターンとも言い換えられます。

そのためフルリノベーションをしたい人にとっては厄介な状態です。

未改装物件を購入するにはどうすればいいのか

未改装物件にこだわる場合は、リフォームされる前に交渉するしかありません。

この場合、物件をキャッシュで購入 or すぐにローンを通せる状態にしておきましょう。

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良いマンションはすぐに売れてしまいます。

先を越されないためには、いち早く買付申し込みできる状態にしておくことが大切です。

あるいは、物件探しと施工をワンストップで行うリノベーション会社に相談するのも一つの手でしょう。

リノベーション会社の情報収集は資料請求がベスト

マンションリノベーションするにあたり、物件探しのポイントを押さえておくことはもちろんですが、「どこに施工をお願いするか？」についても非常に大切です。

そのためには情報収集が必要不可欠。

ということで、ここからはヨコヤムヤムおすすめの4社をご紹介します。

1. 全国展開が心強いリノべる。

リノべる。は物件探しから設計施工までワンストップ

ネット広告でよく見かける「リノべる。」の資料は、クオリティが高いと評判です。もちろん無料。

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多くの施工事例を見られるほか、具体的な費用も掲載されているため参考になること間違いなし。

また、リノベーション業界のリーディングカンパニーとあって口コミにも様々な書込みがありますが、リノべるに施工をお願いするユーザーは少なくありません。

こんな人におすすめ

• 実績豊富な施工会社に依頼したい人
• 認知度の高いリノベーション会社を探している人

リノベーションのことがよく分かる資料「RENOVERU FILE.」が人気

2. センス抜群のリノベーションならマイリノ

フルリノベーションならマイリノ、リノベーション済の物件を探すならリノコレ

都心でマンションリノベーションをお考えの方におすすめなのが、異業種とのコラボで知られる「マイリノ」です。

グローバルベイスには、フルリノベーションサービスの「マイリノ」と、リノベーション済の物件を検索できる「リノコレ」の2種類のサービスがあります。

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ユナイテッドアローズとのマンションリノベーションを見るとお分かりいただけますが、それはそれはもう素敵。

参考になること間違いなしの施工会社です。

こんな人におすすめ

• とにかくデザインにこだわりたい人
• 物件探しから施工までワンストップでお願いしたい人

デザインにこだわるフルリノベーションならマイリノ 

3. ひかリノベはシンプルモダンなリノベーションに定評あり

ショールームが多数あるのも「ひかリノベ」の魅力

関東を中心に展開している「ひかリノベ」は、これまでに延べ1万件以上の実績があることから、技術面での信頼が厚い施工会社。

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物件探しから施工までをまとめて依頼することが可能な点も魅力で、ショールームは都内以外に湘南や横浜・長野にもあります。

「デザインの自由度はそれほど高くない」という声もありますが、定額制プランには定評があり、シンプルモダンなスタイルがお好みの方にはぴったりなリノベーション会社。

こんな人におすすめ

• 派手さよりも普遍的なデザインを好む人
• できるだけ多くの物件から候補を絞りたい人

リノベーション相談会開催中

リノベーション向きの物件とは？まとめ

マンションの管理状態や専有部の細かい仕様も気にはなると思いますが、物件探し初心者の方はまず、前述した3つのポイントを優先してください。

上記3つの確認が終わったら徐々に、チェック範囲を広げましょう。

あれもこれも一気に比較するのは大変です。

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また、「どんな工事をするのか、リノベーションの詳細も気になる」という方は、下記の記事も合わせてご覧ください。

リノベーションの工程を詳しく知りたい人

リノベーションの体験者が語るメリット・デメリットを知りたい人