リノベーションに適したマンションの条件とは。選び方のコツは3つ!

投稿日:2019年5月17日 更新日:

ヨコヤム
マンションリノベーションがメインテーマの当ブログ。今回は「リノベにふさわしいマンションの条件とは?」という切り口で、過去記事もミックスしながら各ポイントをまとめます。この記事を読めばマンションリノベーションの全てがお分かりいただけるはず!

中古マンションの購入パターンは主に3つ

リノベーションをする・しないに関わらず、まずは売りに出される中古マンションのパターン(状態)について見てみましょう。

何も手を加えていない物件(売主が退去してそのままの部屋※稀なケース)
売主の判断によってリフォームされた物件(販売される物件の多くがこのケース)
売主の判断によってフルリノベーションされた物件

未改装物件は入手困難

リノベーションをする!と決めていても上記の通り未改装物件を手に入れられるケースはほとんどないということを押さえておきましょう。その理由は「売りやすさ」に関係します。

ヨコヤム
マンション購入&リノベーションという選択が浸透しつつある昨今ですが、とはいえ中古マンションの購入とリノベーションをセットで考える人ばかりではありません。

古い設備は交換・クロスやフローリングを新品へ張り替えてあれば「それで充分」と考える購入者は少なくなく、それゆえにこの状態がいちばん売主・買主にとって最適なパターンとも言い換えられます。

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そのため、フルリノベーションをしたい人にとっては厄介な状態。

未改装物件を購入するには?

未改装物件にこだわる場合は、リフォームされる前に交渉するしかありません。

この場合、物件をキャッシュで購入 or すぐにローンを通せる状態にしておきましょう。良いマンションはすぐに売れてしまいます!先を越されないためには、いち早く買付申し込み出来る状態にしておくことが大切です。

あるいは、物件探しと施工をワンストップで行うリノベーション会社に相談するのも一つの手(未改装物件を紹介してもらえるかも⁈)

ここからが本題。

リンベーションしやすいマンションの条件は3つ

結論からズバリ。

ヨコヤム
リノベーションしやすいマンションの条件は、新耐震基準に適合&ラーメン構造の物件。リノベーションの実績があり諸々の手続きをスムーズに対応してもらえる管理組合であること!です。

1. 築年数は新耐震基準を目安に

わたしがおすすめするのは新耐震基準に適合する物件のみ!

これより古い物件は避けたほうが無難です。ヴィンテージマンションと呼ばれる人気のマンションも多く存在しますが、その場合は

  • 長く住めないかもしれない
  • 住宅ローン減税は受けられない
  • 住宅ローンを組む場合、希望の借入額まで銀行に評価してもらえない可能性がある

かもしれません。詳しくは下記へ

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築30年以上でも大丈夫。中古マンション購入&リノベーションは新耐震基準を目安に

築30年の中古マンションをリノベーションしても大丈夫?旧耐震基準と新耐震基準の違い、地盤や住宅性能表示制度について参考にすべきポイントをまとめています。

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2. 壁式構造よりもラーメン構造を優先

マンションの構造には二通りあり、ラーメン構造のほうがリノベーションの自由度は高くなります。その違いは以下のとおり。

  • 壊せない壁がある=壁式構造
  • 壊せない壁がない=ラーメン構造

間取り変更を伴うリノベーションはラーメン構造、間取りを大きく変更しないのであれば壁式構造でも問題ありません。

また、もう少し突っ込むとアウトフレーム工法や逆梁アウトフレームのマンションのほうが良いとも言えますが、ここまでこだわって物件を探す場合は、そのぶんマッチする物件が少なくなってしまう可能性があります。詳しくは下記へ

リノベーションNGな場所はどこ?中古マンションの物件探しはココを見よう!

マンションの構造・管理規約・周辺のロケーション、そしてリノベの希望プラン。物件探しは主にこの4つに注意しながら進めましょう。

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3. リノベーションの実績と管理規約の確認

リノベーションの実績の有無や管理規約については、マンションの管理組合に問い合わせてみてください(不動産業者を通して聞いてもらいましょう)

また、その際は同時に下記についても質問してみてください。

  • 大きなトラブルは無かったか(例:住民同士のトラブルなど)
  • 管理規約の確認

管理規約の確認では主に、フローリングに関する規約(カーペット以外はNGなど)を要チェック。他にリフォーム or リノベーションの規模によって異なる届け出についても触れておくとベストです。

尚、このやり取りを通じて管理組合の動きが多少なりとも分かるはず。情報をなかなか開示してもらえない場合や(開示できない情報もあります)思うように対応してもらえない場合は、後々大変かも・・しれません。

共用部と専有部の違い&工事可能な範囲とNG箇所については下記へ

どこまで出来てどこがNG⁈ 知っておきたいマンションリノベの可能範囲と許可問題

マンションリノベーションをするには、管理組合の許可が事前に必要。専有部分だからといって、勝手には工事できないんです。

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まとめ

マンションの管理状態・専有部の細かい仕様も気にはなると思いますが、物件探し初心者の方はまず、前述した3つのポイントを優先してチェックしてください。

築年数
構造
リノベ実績の有無&管理規約

これに慣れたら徐々にチェック範囲を広げましょう。あれもこれも一気に比較するのは大変ですから!

ヨコヤム
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ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤム(37歳♀)です。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベーションの実体験をもとに自宅の全てを公開中。現在はフリーライターとしても活動しています。

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