マンションの寿命は築30年以上でも大丈夫? わたしたちが決めた3つのこと

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ヨコヤム
わたしたちが購入したマンションは、当時築31年。中古ゆえ築年数はもちろん、RC造とSRC造の違い、ピロティ構造や事故物件についても悩み、比較しました。この記事では、マンション選びにおける不安と、わたしたちが決めた3つのことについてまとめます。

気になる!マンションの耐久性と耐震性

気になる!マンションの耐久性と耐震性

RC造(鉄筋コンクリート構造)と、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート構造)住宅の寿命には諸説ありますが(68年だとか100年だとか)、実際にどれくらい保つかは管理状況にも左右されます。

仮に「100年大丈夫」と言われるコンクリートであっても、耐用年数の限度まで使える(使われる)かは、実際に100年経たない限り、誰にも分かりません。

築古マンションを購入する場合は近い将来「建替え」があるかもしれない

築古マンションを購入する場合は近い将来「建替え」があるかもしれない

2016年に、わたしたち夫婦が購入した中古マンションは築31年。

30年間の住宅ローンを組んだため、繰上げ返済をしなければ、完済時のマンションは築61年。
となると……その前後、もしくはもっと早い段階で「建替え」の話が出るかもしれません。

ただ、そう簡単に建替えできないのが現実。
区分所有法(区分所有者の4/5以上の賛成が必要)や、建替費用の捻出などを考えると、住人の「Yes」を集めるまでにはかなりの時間がかかるはずです。

マンション購入後に建替えになったら……

購入したマンションが、予想よりも早い段階で「建替え」になった場合は、住宅ローンの支払状況や、諸々の事情によって、建替え後のマンションに住めなくなるかもしれません。

ヨコヤム
もし、わたしたちがそうなった時は……賃貸生活に戻ろうと思っています。

「それじゃあ、何のためにマンションを買ったの?」と言われそうですが、「集合住宅、それも築31年の中古。そういうことは無きにしもあらず」だと思うからです。

が、わたしの予想では……今のところマンションの管理状況も良く、経済事情にも大きな不安はないため、少なくともあと30年はイケると思っています(笑)

マンション購入にあたりわたしたちが決めた3つの条件

マンション購入にあたりわたしたちが決めた3つの条件

わたしたちは「フルリノベーション」前提のマンション購入だったため、物件に掛けられる予算が決して多くはありませんでした(笑)

築浅物件は当然、割高。そのため、価格が割安になる築30年以上が購入対象になります。
その際に、決めた3つの条件がこちらです。

新耐震基準(1981年以降に建てられた物件)
RC造よりもSRC造を優先
ピロティ構造(1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物)は避ける

1. 新耐震基準

旧耐震基準の物件は築年数が古いため、そのぶん価格も割安。

リノベーション前提の物件探しをしていたわたしたちにとって、「物件価格が安い」という点では魅力的でしたが、最終的には新耐震基準のみに絞りました。

旧耐震だからと言って全ての物件がダメというわけではなく、新耐震だからと言って大丈夫なわけでもありませんが「自分たちが少しでも安心できる物件を選択したい」というのが、その理由です。

ヨコヤム
新耐震基準については、こちらに詳しく書いています。
築30年以上でも大丈夫!マンションリノベーションは新耐震基準を目安に
築30年以上でも大丈夫!マンションリノベーションは新耐震基準を目安に

「築30年以上の中古マンションをリノベーションしても大丈夫?」という疑問にお答えすべく、旧耐震基準と新耐震基準の違い、地盤や住宅性能表示制度について参考にすべきポイントをまとめています。

続きを見る

2. SRC造を優先しピロティ構造は避ける

SRC造を優先した理由は「RC造よりも強度や耐震性の面で優れている」からです。

今時の新築マンションであれば、RC・SRCはあまり気にしなくても良さそうですが、わたしたちは「10階建て以下のマンション、そして出来ればSRC造」と決めていました。

また、ピロティ構造を避けた理由も、強度・耐震性が気になるからです。

あなたならどうする……? 事故物件!

何らかの原因で、前居住者が死亡した経歴のある物件を指す事故物件。
これに関しては、賛否あると思います。

わたしたちも一軒だけ内覧しましたが、最終的には見送りました。

内覧を希望する物件が、事故物件かどうか気になる場合は「大島てる」で調べてみてください。
わたしたちは、どの物件も事前に調べて内覧しました。

専門家の意見も聞いてみる

耐久性や耐震性については、ネットにあれこれ書かれていますが、素人にはなかなか分かりにくいもの。
そのため、専門家の意見を聞いてみるのも一つの手です。

実際にわたしたちも、マンションの修繕履歴や長期修繕計画、過去の総会議事録などの資料を、マンション管理士に見てもらい、どういう判断基準でこのマンションを選んだのか&その時に気を付けたことを一通り説明し、アドバイスをもらいました。

決めるのはあくまで自分ですが、「自分たちの判断基準や、見ているポイントがズレていないか」。
これが分かっただけでも少し安心できたのを覚えています。

中古となると築年数や寿命が気になりがちですが「マンションは管理が大事!」でもあります。
この点も、事前にしっかりチェックすることをお忘れなく!

おわりに

ヨコヤム
気になる物件の相場は幾らなのか? そんな時は「マンションナビ」が便利です。過去の取引実績も見ることができますよ!

「住宅ローンをどこまで組めるか不安」という方には「住宅本舗」の一括仮審査をおすすめします。


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  • この記事を書いた人

ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤム(38歳♀)です。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベーションの実体験をもとに自宅の全てを公開中。現在はフリーライターとしても活動しています。

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