築30年以上でも大丈夫!マンションリノベーションは新耐震基準を目安に

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ヨコヤム
「築30年以上の中古マンションをリノベーションしても大丈夫?」という疑問にお答えすべく、旧耐震基準と新耐震基準の違い、地盤や住宅性能表示制度について参考にすべきポイントをまとめています。

旧耐震基準と新耐震基準って何?

  • 旧耐震基準:1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準
  • 新耐震基準:1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準

「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」が旧耐震基準。

反対に、「震度6強~7程度の揺れでも、倒壊しないような構造基準として設定」されているのが新耐震基準です。

大きな違いは許容応力度計算と保有水平耐力計算

大きな違いは許容応力度計算と保有水平耐力計算

新耐震基準では、「建物を構成している建築材の各部が、損傷を受けない最大の力を計算」しなければいけないそうです=許容応力度の計算。

また、「大規模な地震が起きても倒壊、あるいは崩壊しないことを検証しなくてはならない」とのこと=保有水平耐力の計算。

聞きなれない言葉と漢字ばかりで、ややこしいですね(笑)

中古マンションは新耐震基準がおすすめ

ヨコヤム
あくまで個人的な意見ですが……中古マンションの購入は「新耐震基準」をおすすめします。

わたしたちが実際に購入した中古マンションも新耐震基準の物件です。

  • 旧耐震=危険
  • 新耐震=安心

と、ハッキリ断言できるものでもないですが「少しでも安心できるほうを選んでおきたい」というのが、いちばんの理由。

決め手は価格を優先するか安心を取るかの違い

築30年未満であれば、建物の耐震に不安を感じることは少ないと予想しますが、30年を超えてくると何故か心配になりますよね(笑)

ですが、築10〜20年台の中古マンションは、価格がそれほど安くないのに対し、築30年を超える物件は割安になります。

築浅のほうが当然、建物や設備のグレードが高い反面、「リノベーションするなら関係ない」と考えて、築古を選ぶ方も居ます。

築浅の安心感を取るか、築古の安さを取るか……。
最後は、ここが決め手になると思います。

マンションの寿命は築30年以上でも大丈夫? わたしたちが決めた3つのこと
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気になる!コンクリートの強度

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旧耐震なのか新耐震なのか、これも大切ですが、最近気になるのがコンクリートの強度。

近頃のマンションは「高強度コンクリート」と呼ばれるコンクリート造が多いですが、果たして本当に高強度なの?と疑ってしまいます。

というのも、コンクリートで一番重要なのは「水の割合でしょ?」と思うから。

セメントに対する水の割合が少ないほどコンクリートの耐久性は増す

セメントに対する水の割合が少ないほど、コンクリートの耐久性は増します。

その割合は50~65%程度だそうですが、50%と65%じゃ、ずいぶん違う……。

本当にその通り施工されているのだろうか……と心配になるのは、わたしがマンションオタクだから?でしょうか(笑)

水が少ないほど固める作業は大変になります。
もし、現場で水をじゃぶじゃぶ追加されていたら……と思うと怖い。

1981年/1982年/1983年に建てられたマンションには注意⁈

ヨコヤム
耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日。
「この日以降に、建築確認を受けた建物に対し新耐震基準が適用される」ということなので……

例えば、1981年8月に建てられたマンションは新耐震基準に適合しているのか?と聞かれると、答えはNOになるのかと。

マンションの竣工時期を考えると、小規模マンションでも1年前後はかかるはずなので、早くても1982年以降に竣工した物件が該当する?と思われます。

建築確認と竣工の時期によるので、1981年〜1983年前後のマンションは、どちらに適合しているのか、正直分かりにくいかもしれません。

2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

住宅性能表示制度は2000年に始まった比較的新しい制度。

この制度を利用しているマンションであれば「劣化対策」を見てみてください。
劣化対策は「下記の項目を満たしています」という意味だそう。これを目安にするのも良さそうです。

  • 等級2の場合:2世代長持ちする条件
  • 等級3の場合:3世代長持ちする条件

地盤も調べてみましょう

ジャパンホームシールド・地盤サポートマップ

築年数のついでに地盤についても書きますね!

「役所・病院・学校が近くにあれば、地盤は強い」と言われますが、地盤サポートマップなどを使って、実際に調べてみるのもおすすめです。
わたしたちもマンション購入前に調べています。

ジャパンホームシールドの地盤サポートマップには下記の4つ表示があります。
わたしたちの住むエリアは「強い地盤」でした。

  • 強い地盤
  • やや強い地盤
  • ふつうの地盤
  • 弱い地盤

おわりに

地域や物件のポテンシャルにもよりますが、札幌の場合、新耐震基準に比べ旧耐震基準のほうが物件価格は安かったように思います。

フルリノベーション前提でのマンション購入だったため、物件価格は少しでも安く抑えたい……のが正直なところ。
そのため「旧耐震でもいいのでは?」と一瞬迷ったこともありましたが(笑)結局は新耐震のみに絞りました。

まとめると、中古マンション探しは

新耐震基準 > 地盤の硬さ > SRC造 > RC造 という順に、比較してみるのが良いのでは? と思います!

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  • この記事を書いた人

ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤム(38歳♀)です。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベーションの実体験をもとに自宅の全てを公開中。現在はフリーライターとしても活動しています。

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