築30年のマンションは何年住める?不安な人は新耐震基準がおすすめ

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ヨコヤム
こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

2016年に築30年の中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家。

マンション購入にあたり当初は「築30年って大丈夫?」「あと何年住める?」とわたしも非常に悩みました。
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そこで出した結論が「新耐震基準」の物件に絞ること。

この記事では新耐震基準ついて参考にすべき要点をまとめます。

築30年のマンションは何年住める?という疑問

賃貸、分譲を問わず中古マンションには必ず、「築浅」「築古」という言葉が使われます。

ですが、これらの定義とは一体何なのでしょうか?

「築浅物件」と「築古物件」の定義

  • 新築物件:築1年未満の物件
  • 築浅物件:築5年以内の物件
  • 築古物件:築30年以上の物件
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築浅や築古という呼び方は、実は不動産業界で慣習的に使われているだけ。

つまり、法的な定義もルールもありません

とは言えど、上記のように認識されるのが一般的なため目安として頭に入れておきましょう。

築30年マンションの寿命を「〇〇年」と定義することはできない

ポイント

  • RC造マンションの寿命は「100年超え」というデータもある。しかしながら税法の定めで上耐用年数は47年となっているため、これを寿命と捉える人も多い
  • マンションは何年住める?の定義は「住むのに適さなくった状態」で定義する
  • 躯体部分は寿命が50年以上、設備部分は箇所によって寿命が異なる

いきなり結論ですが、

見出しのとおり「築30年マンションの寿命を定義できる人」は居ません。
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マンションの寿命を簡単に定義できないポイントは上記の3つ。

こうして見ると「耐用年数は47年」という数字に目が向いてしまいますが、躯体部分の寿命は50年以上です。

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維持管理が適正に行われていれば、「最低でも築60年は持つ」というのがわたしの持論。

実際は築70年も可能と読んでいます。

日本にはまだ築100年超えのマンションが存在しない

大きな違いは許容応力度計算と保有水平耐力計算

これはスクラップアンドビルドが主流、という点も関係します。

海外に目を向けてみると築100年、150年経つ建物は珍しくありません。

「日本は地震があるため、海外とは事情が違う」とも感じますが、それが無ければどうでしょうか?

地震がなければ日本でも十分、建物の維持管理は可能なはずです。

前述のとおり「躯体部分の寿命は50年以上」というデータもあるため、管理さえ怠らなければ築60年前後で建替え、というケースは少ないと考えられます。

不安な人必見。築30年マンションを買うなら耐震基準に絞る

  • リビングのビフォーアフター
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築30年の中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家

築30年ともなれば「寿命は本当に大丈夫?」と不安を抱くのは自然なこと。

ただし、築30年超えだからこそ「物件価格が安い」「立地条件が良い」「リノベーションに向いている」などのメリットがあるのも事実です。

そこでわたしは築30年マンションに抱く不安を、新耐震基準の物件に絞ることで解消しました。
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わたしたちが実際に購入した中古マンションも新耐震基準の物件です。

購入後すぐにフルリノベーションしたことで、設備も内装も一新。

とても快適に暮らせています。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の違い

  • 旧耐震基準:1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準
  • 新耐震基準:1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準

旧耐震基準は「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」。

反対に「震度6強~7程度の揺れでも、倒壊しないような構造基準として設定」されているのが新耐震基準です。

決め手は価格を優先するか安心を取るかの違い

築10〜20年台の中古マンションは、価格がそれほど安くないのに対し、築30年を超える物件は割安になります。

築浅のほうが当然、建物や設備のグレードが高い反面、「リノベーションするなら関係ない」と考えて築古を選ぶ方も居ます。

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新耐震基準の安心感を取るか、築古の安さを取るか……。

最後は、ここが決め手になります。

1981年、1982年、1983年に建てられたマンションには注意が必要

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耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日。

「この日以降に、建築確認を受けた建物に対し新耐震基準が適用される」ということなので……

例えば、1981年8月に建てられたマンションは新耐震基準に適合しているのか?と聞かれると、答えはNO。

マンションの竣工時期を考えると、小規模マンションでも1年前後はかかるはず。

そのため早くても1982年以降に竣工した物件が該当します。

これは建築確認と竣工の時期によるため、1981年〜1983年前後のマンションはどちらに適合しているのか正直分かりにくいかもしれません。
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2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

「住宅性能表示制度」は2000年に始まった比較的新しい制度。

この制度を利用しているマンションであれば「劣化対策」を見てみてください。

劣化対策は「下記の項目を満たしています」という意味だそう。これを目安にするのも一つの方法です。

住宅性能表示制度の劣化対策

  • 等級2の場合:2世代長持ちする条件
  • 等級3の場合:3世代長持ちする条件

築30年のマンションは何年住める?まとめ

わたしが住む札幌の場合、マンションは新耐震基準に比べ旧耐震基準のほうが物件価格は安かったです。

わたしはフルリノベーション前提でのマンション購入だったため、物件価格は少しでも安く抑えたい……のが正直なところ。

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そのため「旧耐震でもいいのでは?」と迷ったこともありましたが、結局は新耐震のみに絞りました。

物件の候補を新耐震基準に絞ったあとは、

新耐震基準 > 地盤の硬さ > SRC造 > RC造 という順に優先順位をつけ、今住むマンションを購入しています。

悩み多きマンション購入……。

寿命はもちろん、よくある質問についてもぜひ下記の記事をあわせてご覧ください。

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ヨコヤムヤム

こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。2012年結婚を機に東京から札幌へ移住。2016年中古マンションを購入しフルリノベ。夫と二人で暮らす自宅をブログで公開しています。趣味はサウナとバイクとインテリア。

-中古マンションの築年数
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