築30年のマンションは何年住める？後悔しないためのポイントまとめ

ヨコヤム

こんにちは！ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

中古マンションを購入するにあたり、当初は「築30年って大丈夫？」「あと何年住める？」と、わたしも非常に悩みました。そこで出した結論が「新耐震基準」の物件に絞ることでした。

この記事では「築30年のマンションは何年住める？」の結論と、新耐震基準ついて参考にすべき要点をまとめます。

築30年は「築古物件」に分類される

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中古マンションの築年数を指す言葉に、「築浅」や「築古」がありますが、これは実は不動産業界で慣習的に使われているだけ、というのをご存知でしょうか。

「築浅物件」と「築古物件」の定義

築浅物件と築古物件の定義として、法的なルールはないものの、上記のように認識されるのが一般的なため、目安として頭に入れておきましょう。

築30年のマンションは、あと30年住める

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結論からお伝えすると、築30年のマンションは、築60年頃までなら住み続けることができます。

ただし、「マンションの管理状況が良ければ」というのが前提です。

マンションは何年住める？の定義は「住むのに適さなくった状態」で定義する

「築30年のマンションは、あと30年住める」と前述しましたが、「築30年マンションの寿命を定義できる人」は居ません。

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マンションの寿命を簡単に定義できないポイントは、上記の3つです。

こうして見ると「耐用年数は47年」という数字に目が向いてしまいますが、躯体部分の寿命は50年以上あります。

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そのため、維持管理が適正に行われていれば、「最低でも築60年は持つ」というのがわたしの持論。

実際は、築70年も可能と読んでいます。

日本にはまだ築100年超えのマンションが存在しない

これはスクラップアンドビルドが主流、という点も関係します。

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海外に目を向けてみると築100年、150年経つ建物は珍しくありません。

「日本は地震があるため、海外とは事情が違う」とも感じますが、それが無ければどうでしょうか？

地震がなければ日本でも十分、建物の維持管理は可能なはずです。

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前述のとおり「躯体部分の寿命は50年以上」というデータもあるため、管理さえ怠らなければ築60年前後で建替え、というケースは少ないと考えられます。

不安な人必見！築30年マンションを買うなら耐震基準に絞る

築30年の中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家

築30年ともなれば「寿命は本当に大丈夫？」と不安を抱くのは自然なことです。

ただし、築30年超えだからこそ「物件価格が安い」「立地条件が良い」「リノベーションに向いている」などのメリットがあるのも事実です。

そこでわたしは、築30年マンションに抱く不安を、新耐震基準の物件に絞ることで解消しました。

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わたしたちが実際に購入した中古マンションも、新耐震基準の物件です。

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購入後すぐにフルリノベーションしたことで、設備も内装も一新！とても快適に暮らせています。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

出典:Leopalace21

旧耐震基準は「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」となっています。

反対に、「震度6強～7程度の揺れでも、倒壊しないような構造基準として設定」されているのが新耐震基準です。

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決め手は価格を優先するか安心を取るかの違い

築10〜20年台の中古マンションは、価格がそれほど安くないのに対し、築30年を超える物件は割安になります。

築浅のほうが当然、建物や設備のグレードが高い反面、「リノベーションするなら関係ない」と考えて築古を選ぶ方も居ます。

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新耐震基準の安心感を取るか、築古の安さを取るか……。

最後は、ここが決め手になります。

1981年、1982年、1983年に建てられたマンションには注意が必要

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耐震基準が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。

「この日以降に、建築確認を受けた建物に対し新耐震基準が適用される」ということなので……

例えば、1981年8月に建てられたマンションは新耐震基準に適合しているのか？と聞かれると、答えはNO。

マンションの竣工時期を考えると、小規模マンションでも1年前後はかかるはずです。

そのため、早くても1982年以降に竣工した物件が該当します。

これは建築確認と竣工の時期によるため、1981年〜1983年前後のマンションはどちらに適合しているのか正直分かりにくいかもしれません。

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2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

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「住宅性能表示制度」は、2000年に始まった比較的新しい制度です。

この制度を利用しているマンションであれば、「劣化対策」を見てみてください。

劣化対策は「下記の項目を満たしています」という意味となるため、これを目安にするのも一つの方法です。

築30年のマンションは何年住める？まとめ

わたしが住む札幌の場合、マンションは新耐震基準に比べ旧耐震基準のほうが物件価格は安かったです。

わたしはフルリノベーション前提でのマンション購入だったため、物件価格は少しでも安く抑えたい……というのが正直なところ。

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そのため、「旧耐震でもいいのでは？」と迷ったこともありましたが、結局は新耐震のみに絞りました。

物件の候補を新耐震基準に絞ったあとは、

新耐震基準 ＞ 地盤の硬さ ＞ SRC造 ＞ RC造 という順に優先順位をつけ、今住むマンションを購入しています。

悩み多きマンション購入……。

寿命はもちろん、よくある質問についてもぜひ下記の記事をあわせてご覧ください。