築30年以上でも大丈夫。中古マンション購入&リノベーションは新耐震基準を目安に

投稿日:2019年2月23日 更新日:

旧耐震基準と新耐震基準って何?

  • 旧耐震基準:1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準
  • 新耐震基準:1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準

震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準が旧耐震基準。

反対に、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されているのが新耐震基準です。

旧耐震基準と新耐震基準

レオパレス21

大きな違いは許容応力度計算&保有水平耐力計算

新耐震基準では、建物を構成している建築材の各部が損傷を受けない最大の力を計算しなければいけないそうです=許容応力度の計算。

また、大規模な地震が起きても倒壊、あるいは崩壊しないことを検証しなくてはならないとのこと=保有水平耐力の計算。

聞きなれない言葉と漢字ばかりで、ややこしいですね(笑)

中古マンション

中古マンションは新耐震基準がおすすめ

あくまで個人的な意見ですが、わたしは新耐震基準をおすすめします。

わたしたちが実際に購入した中古マンションも新耐震基準の物件。

旧耐震=危険
新耐震=安心

と、ハッキリ断言できるものでもないですが、少しでも安心できるほうを選んでおきたい、というのがいちばんの理由。

気になる!コンクリートの強度

旧耐震なのか新耐震なのか、これも大切ですが、最近気になるのがコンクリートの強度。

近頃のマンションは「高強度コンクリート」と呼ばれるコンクリート造が多いですが、果たして本当に高強度なの?と疑ってしまう。

というのも、コンクリートで一番重要なのは「水の割合でしょ?」と思うから。

コンクリート

セメントに対する水の割合が少ないほど、コンクリートの耐久性は増します。その割合は50~65%程度だそうですが、50%と65%じゃ、ずいぶん違う。

でもって本当にその通り施工されているのだろうか・・と心配になるのは、わたしがマンションオタクだから?でしょうか(笑)

現場で逐一チェックするわけじゃないでしょうし、水が少ないほど固める作業は大変になります。現場で水をじゃぶじゃぶ追加されていたら・・と思うと怖い。

1981年/1982年/1983年に建てられたマンションには注意⁈

耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日。この日以降に、建築確認を受けた建物に対し新耐震基準が適用される、ということなので・・

例えば、1981年8月に建てられたマンションは新耐震基準に適合しているのか?と聞かれると、答えはNOになるのかと。

マンションの竣工時期を考えると、小規模マンションでも1年前後はかかるはずなので、早くても1982年以降に竣工した物件が該当する?と思われます。

建築確認と竣工の時期によるので、1981年〜1983年前後のマンションは、どちらに適合しているのか、正直分かりにくいかも。

2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

住宅性能表示制度は2000年に始まった比較的新しい制度。

住宅性能表示制度

この制度を利用しているマンションであれば「劣化対策」を見てみてください。劣化対策が、

  • 等級2の場合:2世代長持ちする条件
  • 等級3の場合:3世代長持ちする条件

を満たしています、という意味だそう。これを目安にするのも良さそうです。

地盤も調べてみましょう

築年数のついでに地盤についても書きますね!

役所・病院・学校が近くにあれば地盤は強いと言われますが、地盤サポートマップなどを使って実際に調べてみるのもおすすめです。わたしたちもマンション購入前に調べています↓

ジャパンホームシールド・地盤サポートマップ

ジャパンホームシールドの地盤サポートマップには下記の4つ表示があります。わたしたちの住むエリアは「強い地盤」でした。

  • 強い地盤
  • やや強い地盤
  • ふつうの地盤
  • 弱い地盤

おわりに

地域や物件のポテンシャルにもよりますが、札幌の場合、新耐震基準に比べ旧耐震基準のほうが物件価格は安かったように思います。

フルリノベーション前提でのマンション購入だったため、物件価格は少しでも安く抑えたい・・旧耐震でもいいのでは?と一瞬迷ったこともありましたが(笑)結局は新耐震のみに。

まとめると、中古マンション探しは

新耐震基準 > 地盤の硬さ > SRC造 > RC造 という順に比較してみるのが良いのでは?とわたしは思います!

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  • この記事を書いた人

ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤム(37歳♀)です。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベーションの実体験をもとに自宅の全てを公開中。現在はフリーライターとしても活動しています。

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