価格よりも安心感。築30年以上の中古マンションは新耐震基準を選ぶ

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ヨコヤム
「築30年以上の中古マンションを購入しても大丈夫?」「リノベーションしても良いの?」という疑問。わたしたちも当初は悩みました。
ポイントはズバリ新耐震基準。今回は、この法律ついて参考にすべき要点をまとめます。
ヨコヤム

中古マンション購入のポイントは耐震基準にあり

旧耐震基準と新耐震基準の違い

  • 旧耐震基準:1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準
  • 新耐震基準:1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準

「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」が旧耐震基準。

反対に、「震度6強~7程度の揺れでも、倒壊しないような構造基準として設定」されているのが新耐震基準です。

大きな違いは許容応力度計算と保有水平耐力計算

大きな違いは許容応力度計算と保有水平耐力計算

ヨコヤム
聞きなれない言葉ですが、新耐震基準では「建物を構成している建築材の各部が、損傷を受けない最大の力を計算」しなければいけないそう(許容応力度の計算)

また、「大規模な地震が起きても倒壊、あるいは崩壊しないことを検証」しなくてはなりません(=保有水平耐力の計算)

ややこしいですよね(苦笑)

中古マンションは新耐震基準がおすすめ

あくまで個人的な意見ですが……中古マンションの購入は「新耐震基準」をおすすめします。
ヨコヤム

わたしたちが実際に購入した中古マンションも新耐震基準の物件です。

  • 旧耐震=危険
  • 新耐震=安心

と、ハッキリ断言できるものでもないですが「少しでも安心できるほうを選んでおきたい」というのが、いちばんの理由。

決め手は価格を優先するか安心を取るかの違い

築30年未満であれば、建物の耐震に不安を感じることは少ないと予想しますが、30年を超えてくると何故か心配になりますよね(笑)

ですが、築10〜20年台の中古マンションは、価格がそれほど安くないのに対し、築30年を超える物件は割安になります。

築浅のほうが当然、建物や設備のグレードが高い反面、「リノベーションするなら関係ない」と考えて築古を選ぶ方も居ます。

ヨコヤム
新耐震基準の安心感を取るか、築古の安さを取るか……。最後は、ここが決め手になると思います。

1981年 1982年 1983年に建てられたマンションには注意が必要?!

ヨコヤム
耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日。「この日以降に、建築確認を受けた建物に対し新耐震基準が適用される」ということなので……

例えば、1981年8月に建てられたマンションは新耐震基準に適合しているのか?と聞かれると、答えはNO。

マンションの竣工時期を考えると、小規模マンションでも1年前後はかかるはずなので、早くても1982年以降に竣工した物件が該当するはず。

建築確認と竣工の時期によるため、1981年〜1983年前後のマンションは、どちらに適合しているのか正直分かりにくいかもしれません。

2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

2000年以降の物件は住宅性能表示制度を参考に

住宅性能表示制度は2000年に始まった比較的新しい制度。

この制度を利用しているマンションであれば「劣化対策」を見てみてください。

劣化対策は「下記の項目を満たしています」という意味だそう。これを目安にするのも良さそうです。

  • 等級2の場合:2世代長持ちする条件
  • 等級3の場合:3世代長持ちする条件

地盤も調べてみよう

ジャパンホームシールド・地盤サポートマップ

築年数のついでに地盤についても書きますね。

「役所・病院・学校が近くにあれば、地盤は強い」と言われますが、地盤サポートマップなどを使って、実際に調べてみるのもおすすめです。

わたしたちもマンション購入前に調べています。

ジャパンホームシールドの地盤サポートマップには下記の4つ表示があり、わたしたちの住むエリアは「強い地盤」でした。

  • 強い地盤
  • やや強い地盤
  • ふつうの地盤
  • 弱い地盤

新耐震基準まとめ

地域や物件のポテンシャルにもよりますが、札幌の場合、新耐震基準に比べ旧耐震基準のほうが物件価格は安かったように思います。

フルリノベーション前提でのマンション購入だったため、物件価格は少しでも安く抑えたい……のが正直なところ。

そのため「旧耐震でもいいのでは?」と一瞬迷ったこともありましたが(笑)結局は新耐震のみに絞りました。

まとめると中古マンション探しは、

新耐震基準 > 地盤の硬さ > SRC造 > RC造 という順に比較するのが良いのでは? と、わたしは思います。

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