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知っておきたいレインズの基礎知識
「指定流通機構」と呼ばれるレインズは、前述のとおり不動産業者のみが利用できる不動産情報サイトのこと 。
1988年にスタートし、国土交通大臣から指定を受けた、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」が運営しています。
レインズは、不動産情報をサイトに登録することで、買主（または売主）を見つけやすくするのが目的ですが、その仕組みを詳しくご紹介します。
レインズを利用できるのは誰？
そのため、エンドユーザー（個人）が不動産情報を登録したり、直接見ることはできません。
情報を検索したい場合は、不動産会社を通じて閲覧します。
レインズの仕組み
出典:reins
ポイント
- 売主：レインズ登録済の不動産会社に物件の売却を依頼→不動産会社がレインズに情報を登録
- 買主：レインズ登録済の不動産会社に物件の検索を依頼→不動産会社がレインズで情報を検索
レインズは、売主買主それぞれから依頼を受けた不動産会社の間で、物件情報の提供と物件検索がリアルタイムで行われています。
レインズに登録される物件とは
レインズは、売りに出された物件全てが掲載されるわけではありません。
専任専属媒介契約とは、物件の売却を1社の不動産会社とのみ契約すること。
一方、売主が何社でも売却の仲介を依頼できる「一般媒介契約」の場合は、レインズに物件を登録する義務はありません（依頼すれば登録可能）。
レインズのメリットデメリット
メリット
売却の場合
- レインズを通じて複数の不動産会社に買い手を探してもらうことができる
購入の場合
- 多くの物件情報を見られる
不動産会社を通じてしか閲覧できないレインズですが、売り手買い手それぞれのメリットは上記。
片手・両手と言われる仲介手数料の罠
出典:中古マンション購入ブログ
不動産会社は「仲介手数料」によって利益を得ます。上記は2パターンある仲介の仕組みを説明したもの。
二種類ある仲介手数料
両手仲介
- 売り手と買い手の両方から、報酬（仲介手数料）を受け取ること
片手仲介
- 売り手または買い手のどちらかから報酬（仲介手数料）を受け取ること
レインズに登録されるのは、物件の売却を1社の不動産会社とのみ契約する「専任専属媒介契約」のみ。
なぜなら、自社で売却を完結できれば、売主と買主の両方から仲介手数料を得られるからです。
反対に、他の不動産会社を挟む場合は、売主からの仲介料しか得られず、買主からの仲介料は他の不動産会社に入ってしまいます。
「他者と交渉中のため」などを理由に断られますが、実際のところは両手報酬を受け取るために、意図的に情報を隠すからだと思います。
両手仲介が生む「囲い込み」
売主と専任専属媒介契約を交わした不動産会社が、他社からの紹介依頼に応じなかったり、情報を開示しないことがありますが、これを「囲い込み」と言います。
わたしの実体験
レインズによくあるパターン
不動産屋（仲介業社）でレインズを見る→物件の紹介を登録元に依頼する→「現在、商談中です」と断られる。
本当に商談中のこともあるとは思いますが、このパターンが実に多い……。
もはや、中古マンション市場に蔓延しているのでは？ とさえ感じます。全ては「両手仲介」のせいではないかと。
レインズが一般公開されない理由は、不動産会社の利益を守るためだと考えられます。
レインズに代わる情報サイト
レインズは前述のとおり、不動産を通じてのみ閲覧、検索できるサイトですが、現在は個人も閲覧できる情報サイトがあります。
これにより個人も実質、レインズ同様の情報を見られるようになりました。
1. 不動産ジャパン
出典:不動産ジャパン
「不動産ジャパン」は、ほぼ全国の不動産仲介業者が今まで個別に運営していた物件情報を、一元的に検索できるようになっています。
「不動産会社に行くのは手間」「レインズと併用して物件探しをしたい」という方は、不動産ジャパンで物件検索してみてください。
2. レインズマーケットインフォメーション
出典:レインズマーケットインフォメーション
「不動産ジャパン」の他に、レインズに登録している不動産会社で実際に行われた不動産取引の価格情報が検索できるサイトもあります。
「不動産売買の料金相場を知りたい」という時は、このサイトでリサーチしてみましょう。
3. マンションナビ
出典:マンションナビ
マンションナビは、全国47都道府県の中古マンション相場を知ることができるサイト。
マンション名を入力するだけで「売却」と「賃貸」の両面から査定価格を知ることが可能です。
マンションを売却する際は、一括で査定依頼できる機能もあります。
また、マンションナビは、住替えや転勤でマンションを売却する際に使う人がほとんどですが、「中古マンションをこれから購入したい」という人にもおすすめの不動産サイト。
ポイント
- 売却編：マンションの売却が得意な不動産会社に出会える
- 購入編：マンションの売却額は購入時の相場目安にもなる
マンションナビでは、マンションを売却する際、その物件の特徴やエリアの特性をよく知る不動産会社を紹介してもらえるため、初めて売却する方におすすめ。
また、マンションの売却価格も調べられるため「今住むマンションをどのくらいの金額で売却すれば良いのか？」についても、その相場をチェックすることができます。
これにより、賢く売却できるだけでなく、中古マンションを購入する際の相場チェックにも役立ちます。
一括査定はわずか45秒
レインズまとめ
不動産業者しか直接扱えないレインズですが、ご紹介のとおり現在は、レインズ同様の情報が一般公開されるようになりました。
不動産売買は、取引価格相場などの情報収集が大切。そのため、不動産売買をお考えの方はぜひ活用してみてください。
また、レインズに見る「囲い込み」の悪しき慣習は、今後もきっと変わらないとは思いますが……マンション購入は、人生の中の一大イベント。
こういった業界事情も頭に入れつつ、賢く、良い物件を手に入れられるようにしてください。
