新築マンションが売れ残り? 札幌の地元サラリーマンには買えない価格とその理由

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ヨコヤム
札幌の新築マンションの平均価格が4,000万円を超え早3年。この数字はバブル期を上回る数字だと言いますが、それに反して札幌市の平均所得はさほど上昇していません……。
地元のサラリーマンには手が届かないとも言われる札幌の新築マンションについて、マンション高騰の理由と新築マンション事情をまとめました。
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札幌は北海道最大の都市

札幌は北海道最大の都市

日本最北の政令指定都市「札幌」。

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人口は、全国の「市」のなかで横浜→大阪→名古屋に次ぐ多さで、北海道全体の人口の約3割強が札幌に集中しています。

距離は、東西42km 南北45km という広さ。これは香港とほぼ同じ面積です。

200万人都市でありながら世界有数の豪雪地帯という特殊な街でもあります。

札幌の家賃が安いのは所得が低いから

2019年札幌市の平均所得

出典:2019年札幌市の平均所得

結婚を機に、東京から札幌へ移住したわたし。
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「札幌は家賃が安くて住みやすそう」と言われますが、同時に所得も低いため……家賃だけを例に挙げて住みやすいとは言えません。

また、豪雪地帯ゆえ冬のあいだは光熱費がかかり、車のメンテナンス代も馬鹿になりません。

札幌市の平均所得

札幌市の平均所得・年収によると、札幌の直近4年間の平均所得は以下の通り。

札幌市の平均所得

  • 2019年の平均所得は318万8741円
  • 2018年の平均所得は314万9267円
  • 2017年の平均所得は309万7929円
  • 2016年の平均所得は306万3140円

あくまで平均ではありますが、女性の場合は年収300万円をクリアするのも難しく、正社員であっても年収200万円台という方が決して少なくありません。

また、毎年少しづつ増えてはいるものの、全国の市町村ランキングでは349位という結果。

年収300万円台では新築マンションを購入できるはずがありません。

4,000万円を超える札幌の新築マンションの平均価格

4,000万円を超える札幌の新築マンションの平均価格

出典:テレビ北海道

画像は2016年に発表されたデータ。

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当時の札幌の新築マンション1394戸の平均価格はなんと4,146万円です。

2010年頃は 3,000万円ほどだったのに対し、6年後には4,000万円越えという数字。

これはバブル期を上回る数字だそう。

一方、平均所得は300万円台……。夫婦共働きで世帯年収が600万円台だとしても……新築マンションの購入は非常に厳しい数字です。
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ちなみに住宅ローンの限度額は、年齢や職業など条件によって異なるものの年収の約5〜6倍だと言われています。

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2016年に中古マンションを購入したわたしたち夫婦。札幌市内で一番の人気エリア「円山」で物件探しをしましたが、新築マンションは安くても3,000万円以上でした。

理想の条件をあてはめると大体どの物件も4,000万円以上。5,000万円を超えるマンションも多々ありました。

※「円山」は札幌市中央区に位置するエリア。札幌でもマンションの価格が一番高いのは中央区です

新築マンションも中古マンションも価格が高騰する理由

新築マンションも中古マンションも価格が高騰する理由

出典:suumo

マンション高騰の理由

  • 建築資材の高騰
  • 人件費
  • 地価上昇

マンション高騰の主な理由は、輸入による建築資材の高騰や、震災復興による人手不足、札幌の地価上昇だと言われています。

また、本州から進出してきたディベロッパーの影響もある様子。

札幌市のなかでも中央区は一番のマンション高騰エリア

札幌市のなかでも中央区は一番のマンション高騰エリア

札幌市のなかでもマンションの購入価格が一番高くなるのは中央区。

中央区は、札幌駅や大通り、すすきのがあるエリアです。

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なかでも一番人気は地下鉄東西線沿線。「円山」周辺は特に人気の地域です。

このエリアは賃貸であっても家賃が高め。分譲マンションともなれば当然、価格は安くありません。

人気エリアでも売れ残る新築マンション

人気エリアでも売れ残る新築マンション

札幌の人気エリア「円山」

中央区に集中する札幌の新築マンションの建設ラッシュ。

最近では、札幌駅周辺のマンション建設も盛んですが、人気のエリアであっても売れ残る状況です。
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平均所得は300万円台なのに、購入価格が4,000万円となれば、地元人しかも一般的なサラリーマンには手の届かない価格。

購入できるのは投資目的の方や、経済的に余裕のある本州住まいの方、海外(主に中国)の方です。

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今後どうなる? 札幌の新築マンション事情

個人的に……新築マンションの平均価格は、これで頭打ちな気もしますが、だからと言ってすぐに価格が下がる訳ではありません。

北海道新幹線の札幌延伸に合わせた札幌駅周辺の再開発も気になりますし、札幌駅から東側に位置する苗穂周辺などもこれまで以上に注目されそうです。

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もしかすると、再開発の影響で価格は下がりにくいかもしれません。

一方、住宅ローンの低金利はまだまだ続くと予想されるため「買うなら今」という考え方もあリますが、これだけ割高であれば資産価値の下落幅も大きいと思われます(苦笑)

となると……中古マンションもしくは、中古マンション購入リノベーションの需要が増えるのも当然ですが、新築マンションの影響を受け、中古マンションも割高な状況が続いています。

札幌のマンションバブルはまだもう少し続きそうです。

中古マンション購入+リノベーションも選択の一つ

「新築マンションには手が届かなくても、中古マンションなら大丈夫」というサラリーマンが札幌では多いように感じます。

わたしたち夫婦もそうでした。

くわえて、リノベーションできれば新築同等の設備や仕様にカスタムすることも可能。

わたしたち夫婦は新築マンションも視野に入れて物件探しをしましたが、中古+リノベの選択に全く後悔はなく、むしろこれが正解だったのでは?と思っています。
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「中古マンションも見てみよう」「リノベーションについても調べてみよう」と思う方は先ず、情報収集からはじめてください。

選択肢は複数あるほうが、資金計画もしやすいはずです。

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札幌の新築マンション売れ残りまとめ

新築マンションではなく中古マンションを購入した経験からお伝えすると、中古マンションの良さは下記の4点。

ポイント

  • 好条件の立地に立つ物件が多い
  • 管理状態が分かる
  • 物件価格と固定資産税が安い
  • 値崩れの心配がない

一番の魅力は「立地の良さ」です。

日本では新築マンションを建てようと思っても、駅近などアクセスの良いエリアは既に開発されているケースが多いですよね?

良い立地を選びやすいのは中古マンションならではの強み。

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また、新築マンションと同じ立地同じ広さでも中古なら半額以下になることもあります。

マンションの資産価値は築20年でゼロになると言われていますが、これは「建物部分」に限った話。

土地は資産価値が下がりません。

なおかつ価格の下落幅も築20年以降から安定し、ほぼ横ばいになります。

売却前提の購入であれば築浅に越したことはないですが、そうでない場合はそれほど気にする必要はないはず。

値崩れの心配がなく、物件価格と固定資産税も手頃なのは築古マンションならではのメリットです。

中古マンション購入、そしてリノベーションについて「もっと詳しく知りたい」という方は、下記の記事をご覧ください。
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こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。2012年結婚を機に東京から札幌へ移住。2016年中古マンションを購入しフルリノベ。夫と二人で暮らす自宅をブログで公開しています。 趣味はサ活とバイク。2020年サウナスパ健康アドバイザーも取得しました。現在は、某フィットネスメディアの編集長としても活動するパラレルワーカーです。

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