中古マンションが見つからない。賢く探す方法とわたしの体験談

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ヨコヤム
こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家。

中古マンションの購入にあたり「思うような物件に出会えない」「中古マンション探しはこんなに苦労するの?」と感じる方は少なくありません。

そこでこの記事では、わたしの実体験をもとに賢く見つける方法をご紹介。

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この記事を読めばきっと、あなたも「ここだ」と思える物件に出会えるはずです。

結論。中古マンションは不動産屋と自分主体の両方で探すのがベスト

結論からお伝えすると、中古マンション探しは不動産屋に任せっきりにするのではなく、検索サイトを使って自分でも探すほうが結果的に早く見つかります。
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わたしも実際に、不動産屋と検索サイトを使って中古マンションを購入しました。

「それは面倒……」と思うかもしれませんが、良い物件を見つけるには手間がかかるのも事実です。

不動産屋で探すメリットデメリット

  • 検索サイトにない物件情報がある
  • 物件の注意点を確認しやすい
  • 紹介される物件数が少ない

不動産屋で探す一番のメリットはネット上にはない物件に出会えること。

気に入る物件があれば、内覧までスムーズな点も利点です。

しかしながら、条件を絞れば絞るほど紹介してもらえる物件は減る一方。

また不動産屋であればレインズ(※)を使った物件探しも可能ですが、個人的にはおすすめしません。

自分主体で探すメリットデメリット

  • 自分好みの物件を探しやすい
  • 新着情報の通知設定が可能
  • 物件の注意点を確認しづらい

不動産屋とは違い、SUUMO(スーモ)などの検索サイトを使えば自分好みの物件を探しやすいです。

サイトによっては新着通知を設定できるため、いち早く情報を入手することも可。

ですが画像やテキストだけでは物件の詳細を確認しづらいため、都度問い合わせが必要となる点は手間です。

失敗しない中古マンションの探し方

step
1
条件を整理する

step
2
検索サイトで相場を確認する

step
3
不動産と検索サイトの両方を使い物件探しをスタートする

step
4
物件を選定する

わたしがおすめする中古マンションの探し方は上記のとおり。次項で詳しく解説します。

step1.  条件を整理する

我が家の例

  • 床面積が60㎡以上
  • 駅から徒歩5分以内
  • 新耐震基準
  • 機械式駐車場はNG
  • SRC構造かつ壁式構造

物件探しは先ず条件整理から始めてください。

あれもこれもと条件を増やしすぎては、物件探しの手間と時間がかかるだけ。

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「そうは言っても、なかなか条件を絞りきれない」という人は、優先順位を付けると良いです。

step2. 検索サイトで相場を確認する

条件整理が終わったら、マンションナビなどを使って希望エリアのマンション相場を調べます。

相場は、資産価値を見極めや物件の金額交渉に欠かせない情報。

ここを無視して物件探しをスタートするのはおすすめしません。

step3. 不動産と検索サイトの両方を使い物件探しをスタートする

条件整理と相場確認が終わったら、いよいよ物件探しをスタートします。

  • 不動産屋へ出向き、希望条件を伝える
  • 複数の検索サイトを使って条件を登録し、リサーチをする

不動産屋もできれば2〜3社使うことをおすすめします。

小さいながらも地域密着型の不動産、大手企業だからこその情報網を持つ不動産など、特性を使い分けられるとベスト。
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また検索サイトも同様に、2〜3つ登録すると探しやすいです。

step4. 物件を選定する

ここまで進んだら、あとは条件に合致した物件の内覧をし、購入に見合うかどうかを検討します。

この際、住宅ローンの仮審査を済ませておくとその後の交渉がスムーズです。

良いマンショを見極めるための7つの条件

マンションの資産価値を見極める7つの条件

  1. 複数路線が利用可能で最寄駅が徒歩圏内
  2. 希少性が高く治安の良いエリア
  3. マンションの購入者に合った周辺環境
  4. 賃貸としてリースする場合の家賃相場が高い
  5. 日当たりが良い
  6. 管理とメンテナンスが行き届いている
  7. ブランド力がある
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良いマンションの条件は、上記のとおり「立地」「価格」「建物」の3つから成り立ちます。

1. 複数路線が利用可能で最寄駅が徒歩圏内

ポイント

  • 最寄駅が徒歩圏内
  • 地下鉄やバスなど複数路線が利用可能

良いマンションの条件といえば先ず、何と言っても「立地」です。

マンションの立地は新築、中古を問わず、資産価値に直結するものであり、あとから変えられるものではありません。
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交通の利便性が高いマンションは「立地の良いマンション」と同義。

最寄駅がマンションから近いだけでなく、「複数路線が乗り入れている」なども大きなポイントです。

2. 希少性が高く治安の良いエリア

例えば「住みたい街ランキング」にランクインするようなエリアに建つマンションであれば当然、立地の希少性は高くなります。

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ランキング上位の地域であれば、治安に不安を感じることも少ないでしょう。

またマンションの資産価値は築20年でゼロになると言われていますが、これは「建物部分」に限った話。

土地は資産価値が下がりません。

3. マンションの購入者に合った周辺環境

マンションの購入者に合った周辺環境

ポイント

  • 保育園や学校が近くにあるか
  • スーパーや商店街など商業施設に不便しないか
  • 病院や金融機関は充実しているか

交通の利便性、希少性の高いエリアに次いで大切なのが、マンションの周辺環境。

単身者の多いマンションとファミリー向けのマンションでは、購入者が求める環境が違いますよね?
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2LDK以上のファミリー向けマンションであれば、公園や学校、病院、保育園、スーパーなどの施設が近くにあるほど価値は高くなります。

反対に、パチンコ店や競馬場、ラブホテルなど「無いほうが良い」施設についても注意が必要。

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個人的な意見ですが、学校や病院は地盤の固い土地に建てられるはず……と見ています。

そのためこれらの周辺に建つマンションであれば、生活の利便性だけでなく建物の耐震性に関しても参考になると思っています。

4. 賃貸としてリースする場合の家賃相場が高い

マンションを購入するときは、物件の販売価格ばかりに目が行きがち。

ですが、周辺マンションの家賃相場もぜひチェックしてみてください。
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分譲マンションの家賃相場を知ることで、現状の資産価値だけでなく将来の動向も予想できるはずです。

空室が目立つマンションであれば「価値が低い物件」かもしれません。

5. 日当たりが良い

ポイント

  • 人気の方角は南→西→東→北の順
  • 採光の多い物件、角部屋も需要が高い
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立地と同様、眺望や日当たりもあとから変えられるものではありません。

そのため良いマンション選びに「日当たり」は欠かせない絶対条件。

住戸の向きは、南→西→東→北の順に人気が下がる傾向にあり、窓の数も左右します。

南向きかつ二面採光、または角部屋で窓が多い物件はニーズが高いです。

6. 管理とメンテナンスが行き届いている

築年数を重ねていくマンションの中で資産価値を高める要と言えば「管理」です。
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管理に関しては、マンションに住む住人つまり「管理組合」がコントロールしていく部分のため、中古物件の場合は事前にしっかり調べておきましょう。

また、修繕積立金が安過ぎるマンションにも注意が必要です。

管理費と合わせて、適正な価格であるかどうかもしっかりチェックしてください。

7. ブランド力がある

メジャーセブン

  • 大京:ライオンズ
  • 住友不動産:シティハウス/シティタワー
  • 東急不動産:ブランズ/アルス
  • 東京建物:ブリリア/ヴェール
  • 野村不動産:プラウド
  • 三井不動産レジデンシャル:パークシティ
  • 三菱地所レジデンス:ザ・パークハウス

お目当のマンションがメジャーセブンと言われるマンションブランドの場合は、「値崩れしにくいマンション」と言われています。

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もちろんマンションのスペックも関係しますが、「ブランド力」を重視するユーザーにとっては非常に大きなフックになるのも事実。

そのため、メジャーセブンに絞って物件探しをする人も少なくありません。

分譲マンションの管理費と修繕積立金の目安

分譲マンションの管理費と修繕積立金の目安

分譲マンションの管理費平均は217円/㎡

70㎡ × 217円 = 15,190円

※70㎡の分譲マンションで計算

分譲マンションの修繕積立金の相場目安

  • 中古の例:70㎡ × 217円 = 15,190円
  • 新築の例:70㎡ × 100円 = 7,000円

国土交通省が発表した平成30年度マンション総合調査結果によると、分譲マンションの管理費全体の平均は217円/㎡

例えば70㎡の分譲マンションであれば、管理費と修禅積立金は月々30,380円必要という計算です。

実体験。マンション選びに迷ったときは……販売価格よりも立地を優先するのがベスト

中古マンションを購入しフルリノベーションした我が家

リノベーションした我が家とわたしたち夫婦

第1希望A:78平米 駅徒歩6分   (南向で広さも間取りも理想的な価格)

第2希望B:63平米 駅徒歩20秒 (Aより狭く100万円高いが駅近で角部屋)

中古マンションを購入する際、わたしたちは上記の2物件で悩みました。

迷いに迷って最終的に購入したのは「B」。

最寄駅からの近さは資産価値にも生活のしやすさにも直結

第1希望の「A」より狭いうえ100万円の予算オーバーでしたが、実際に住んでみると「B」で本当に良かったと感じます。

「最寄駅まで徒歩1分もかからない」というのは想像以上に便利。

資産価値にも直結するうえ、賃貸としても貸出しやすく、そのおかげか我が家のマンションは分譲も賃貸も含め常に満室です。

中古マンションが見つからない……まとめ

まとめ

▼中古マンションは不動産屋と自分主体の両方で探すのベスト

▼中古マンションの探し方は下記の4ステップ

  • 条件を整理する
  • 検索サイトで相場を確認する
  • 不動産と検索際との両方を使い物件探しをスタートする
  • 物件を選定する

▼良いマンションを見極めるための条件

  • 複数路線が利用可能で最寄駅が徒歩圏内
  • 希少性が高く治安の良いエリア
  • マンションの購入者に合った周辺環境
  • 賃貸としてリースする場合の家賃相場が高い
  • 日当たりが良い
  • 管理とメンテナンスが行き届いている
  • ブランド力がある

▼マンション選びに迷ったときは……販売価格よりも立地を優先するのがベスト

そうそう簡単にはいかない中古マンション選び。

ですがコツさえ掴めば、それほど複雑ではありません。

中古マンションが見つからない……とお困りの方はぜひ、この記事を参考にもう一度ゼロから作戦を練り直してみてください。

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ヨコヤムヤム

こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。2012年結婚を機に東京から札幌へ移住。2016年中古マンションを購入しフルリノベ。夫と二人で暮らす自宅をブログで公開しています。趣味はサウナとバイクとインテリア。

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