マンションをリフォームまたはリノベーションする際、管理組合の事前許可は必須。
この記事では事前にクリアすべき許可手続、そして工事が不可能な場所についてまとめます。
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分譲マンションには専有部分と共用部分があり、工事できない場所がある
エントランスやエレベーターは共用部分
専有部分とは
専有部分は区分所有者が単独で所有するスペース。
住戸がそれにあたりますが、正確にはコンクリートの躯体に囲まれた内部となります。
意外に思われるかもしれませんが、ベランダやバルコニーは専有部分ではなく共用部分。そのため、好きに改修することはできません。
共用部分とは
共用部分は区分所有者全体で所有している部分。
エントランスや廊下、屋上など専有部分以外を指します。
エレベーターや給排水などの設備もこれにあたります。
マンションは複数ある戸数の中の一部屋を買うわけなので、区分所有者は文字通り「専有部分を所有する人」ということ。
リフォーム（リノベーション）を行う際は基本的に「専有部分」のみが工事の対象となります。
ですが専有部分であっても「工事NG」の場所がある点（後述）には注意が必要です。
繰り返しになりますが、マンションのリフォーム（リノベーション）は管理組合の事前許可が必要であり、管理規約を確認せず工事を進めるのはトラブルのもとになってしまいます。
注意。リノベーションは所有権のある範囲のみ工事可能
我が家のリノベーションの様子
「共用部分にも所有権があるのでは？」と思うかもしれないですが、共用部分は区分所有者全員で「共有」しているもの。
共用部分に関する工事や改修は、管理組合による「通常総会」や「臨時総会」で決めることになります。
専有部分の玄関と窓は共用部分に区分される
リノベーションでは内側の窓のみ交換しています
ただし、玄関ドアの交換はNGでも内側の塗装はOKというケースもあり、細かい規約はマンションによります。
また二重窓の場合は内側サッシの交換、取り付けならOK。
外側の窓には何もできません。
分譲マンションのリフォーム（リノベーション）はどこまでできる？
リフォーム（リノベーション）は「どこまで、どこのような工事をしたいか」によって、できるできないが分かれます。
ここでは我が家が実際に行ったスケルトンリフォームを例に、3つの「できないかもしれない」ポイントをご紹介します。
※スケルトンリフォームとは住居の内装や設備を取り払い、専有部のほぼ全てを丸裸＝スケルトンにすることを指すリフォームのこと
1. 表し天井はできないかもしれない。ポイントは階数にあり
表し（スケルトン）にした我が家の天井
マンションなら問題なくできるはず、と思われがちですが……以下の二つに該当する場合はNGとなることもあります。
- 最上階の部屋
- 断熱材の状態
そのためマンションを内覧する際に必ず「天井を抜けそうか」確認してください。
2 無垢フローリングはできないかもしれない。ポイントは管理規約にあり
オーク（ナラ）の無垢フローリングにした我が家
無垢フローリングを希望する人は年々増えていますが、ここで厄介なのがマンションの管理規約。
床暖房を採用したい場合も同様、事前の確認は必須です。
3. キッチンの間取り変更はできないかもしれない。ポイントは配管の勾配にあり
出典:リノサポ
その理由は、配管に勾配が必要なためです。
パイプスペースまでの距離や水まわりの間取りによっては、バリアフリーにすることも難しいケースがあるため、希望する際は事前によくよく確認しておきましょう。
リフォーム（リノベーション）前に必要な管理組合への許可手順
| 手順 | 担当者 |
| 管理組合の理事長へ挨拶する | 施主 |
| マンションの管理規約を確認する | 施工会社+施主 |
| 上下階に住む住民へ挨拶する | 施工会社（施主でもOK） |
step1. 管理組合の理事長へ挨拶する
「施工会社に任せておけば心配ない」という意見もありますが、わたしは並行して先ず「理事長に挨拶する」ことをおすすめします。
理事長と既に顔見知りであれば問題ないですが、そうでない場合は事前に直接挨拶をしておくほうが何かとベスト。
仕事や留守で管理組合の理事長や役員の許可がすぐに降りないこともあり、何日か掛かることがほとんどです。
step.2 マンションの管理規約を確認する
分譲マンションの管理規約には必ず、リフォーム工事に関する取り決めが記載されています。
曖昧なまま工事を進めてしまうのは危険。
たとえ小規模な改修であっても、無許可での工事はご法度です。
step.3 上下階に住む住民へ挨拶する
管理組合の許可が降りたら、次は隣や上下階に住む方にも挨拶をします。
工事期間中は資材の搬入や騒音などで、周囲にどうしても迷惑を掛けてしまうためです。
住民への挨拶はリフォームを行う施工会社に代行してもらえますが、施主が行っても特に問題はありません。
画像にあるようなプチギフトを用意し、挨拶することをおすすめします。
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マンションリフォーム（リノベーション）の許可手続きまとめ
「工事の許可申請は、施工会社に任せておけば良い」と思うかもしれないですが、住むのはあなたです。
管理規約の内容を知り、管理組合について知っておくことは非常に大切なこと。
工事の許可に限らず、管理組合とのやり取りはマンション購入者にとって避けて通れないことの一つです。
手間ではありますが、工事をスムーズに進められるよう、一つひとつ丁寧に進めていってください。
