中古マンション購入の決め手は5つ！1ヶ月半で決めたわたしの実体験

ヨコヤム

こんにちは！ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションをした我が家。

当時は「何を決め手に中古マンションを選べば良いのか」と迷いながらも、約1ヶ月半という比較的短い期間で、今住んでいる物件を購入しました。

この記事では、わたしたち夫婦の決め手ポイントと意識した点についてまとめまています。

「中古マンションを購入した人の決め手を知りたい」という方は、ぜひ参考にしてください。

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わたしが購入した中古マンションのスペック

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わたしたち夫婦が購入した中古マンションは、地下鉄の最寄駅から徒歩20秒という立地です。

これが購入の決め手になったのはもちろん、新耐震基準かつSRC造であることも理由の一つでした。

角部屋かつワイドスパンという間取り

手前がバルコニー。寝室（左側）とリビング（右側）がバルコニーに面しています

我が家の広さは63㎡です。

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決して広いとは言えない面積ですが、角部屋かつワイドスパンという点は好条件でした。

中古マンション購入の決め手になったポイント

「中古マンションを買うぞ」と決めてから、複数の物件を内覧しましたが、決め手となったポイントは主に5つあります。

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1. 最寄り駅から徒歩20秒だった

中古マンション選びはまず、立地が肝です。

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室内はリフォームやリノベーションで好きに改修できますが、立地はあとから変えられません。

普段は車を使う人であっても、公共交通機関からの距離やアクセスの良さは、そのマンションの資産価値にも影響します。

実際に、中古マンションは新築マンションに比べ、立地の良い場所に建っているケースが多いです。

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そのため、わたしたち夫婦は「駅から徒歩5分以内」を必須条件として物件探しをしました。

2. 角部屋だった

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わたしたち夫婦が購入したマンションは、西向きかつ角部屋です。

「中部屋はNG」というわけではなかったものの、やはり角部屋のほうが気が楽と感じます。

一方、「中部屋のほうが暖かい」「中部屋のほうが外からの音が気にならない」という方もいらっしゃるため、どちらが良いかは家族構成やライフスタイルにあわせて考えると良いです。

3. フルリノベーションするにあたり、特に大きな制限がなかった

リノベーションを前提に中古マンションを買う場合は、ラーメン構造がおすすめです。

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壁式構造だと取り壊せない壁があるなど、間取りの変更ができないケースもあります。

わたしたち夫婦は特に、スケルトン（※）リノベーションを予定していたため、「制限があっては困る」という状況でした。

そのため、特に問題なく「専有部を解体できる」というのは、大きなポイントでした。

※スケルトンとは住居の内装や設備を取り払い、専有部のほぼ全てを丸裸＝スケルトンにすることを指します

4. 駐車場が機械式ではなく平置きだった

機械式駐車場とは、昇降機やパレットなどを使って、機械が車を出し入れする駐車場のことを指します。

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機械式駐車場は車上荒らしや盗難の心配が少ない反面、車の出し入れに時間がかかるうえ、故障時やメンテナンスの時は使えません。

また、維持費や修理代が月々支払う管理費・修繕積立金にも関係するため、わたしたち夫婦は「平置き一択」で物件を探しました。

5. 治安が良く、地盤が硬いエリアだった

あくまで個人的な意見ですが、学校や病院は地盤の固い土地に建てられるはず……と見ています。

また、わたしたち夫婦は、新耐震基準 ＞ 地盤の硬さ ＞ SRC造 ＞ RC造 という優先順位で物件を探していたため、「地盤が硬いエリア」だと分かった時は思わずガッツポーズでした。

気になる方は、地盤サポートマップでマンションが建つエリアをチェックしてみてください。

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中古マンションの購入時に意識したこと

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続いてここからは、中古マンションを購入する際、わたしたち夫婦が意識した点についてご紹介します。

1. 大規模修繕の履歴と長期修繕計画

「中古マンションは管理を買え」という決まり文句がありますが、これは本当に重要なポイントだと感じています。

特に中古マンションは、これまでの管理状況とこれからの管理計画が非常に大切です。

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わたしたちがチェックしたのは、「大規模修繕が計画的に実施されているか」「給排水管が交換されているか」などです。

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長期修繕計画に関する書類は、マンションの管理組合を通じて閲覧できるため、事前に必ず目を通しましょう。

2. マンションの口コミサイト

中古マンションを購入する際、口コミサイトも役立ちます。

購入を検討している物件が口コミサイトに掲載されているかどうか、あなたもぜひチェックしてみてください。

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住人同士のトラブルやマンションの売買に関する口コミ、住んでいる人だからこそ分かる周辺環境についてなど、どれも参考になるものばかりです。

3. マンションの周辺環境（朝と夜で2回チェック）

購入を検討しているマンションは、日中だけでなく夜も周辺をチェックしてみましょう。

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人通りや車の数、街頭の有無や騒音など、気になることがないか、自分の目で実際に見てまわると良いです。

わたしたち夫婦も、朝・昼・夜とでマンションの近所を歩き、普段の様子を確認しました。

4. 不動産会社の営業マンが知っている情報

購入を検討しているマンションを内覧する際は、担当の営業マンに質問するのも有用です。

「売主はどんな人か」「販売価格は適正か」「物件のメリット・デメリット」など、気になることはどんどん聞いてみてください。

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営業マンの中には、マンションの設備に詳しい人、周辺環境をよく知る人、過去に同じマンションで売買した実績がある人など、さまざまなので、まずは試しに質問してみることをおすすめします。

5. マンション管理士の意見

もし、あなたのまわりにマンション管理士（※）がいれば、購入を検討しているマンションについて相談するのも一つの手です。

その際は、長期修繕計画や大規模修繕に関する資料などがあると良いでしょう。

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マンション管理士は、それらの資料をもとに「管理状況はどうか」「管理組合は健全か」などをチェックします。

どんなに気に入った物件であっても、管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションや、管理組合が機能していないところは、購入後に後悔するかもしれません。

※マンション管理士とは、国土交通省が管轄する国家資格のこと。管理組合の運営や管理に関し、区分所有者などの相談、助言、指導などを行う専門家を指します

中古マンションを購入した後に気付いた問題点

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ここでは、マンションを購入した後に気付いた問題点についてご紹介します。

1. 非常階段に出入りする人がいる

わたしたち夫婦が購入したマンションは、非常階段に柵などがなく、誰でも自由に立ち入りできます。

そのため、部外者が階段でタバコを吸ったり、座ってご飯を食べたりする人がいました。

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対策方法

非常階段の出入口に「防犯カメラ作動中」の看板を設置し、階段の入り口に三角コーンを置きました。

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「たった、それだけ？」と思うかもしれませんが、これにより部外者の侵入は、ほぼ無くなったため一定の効果はあります。

2. 駐輪場にバイク（オートバイ）を置けない

わたしたち夫婦が購入したマンションは、駐輪場に自転車しか置けませんでした。

バイクを停めるスペースが十分にあるものの、マンションの管理規約で禁止とされていたのです。

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対策方法

バイクを停められるようにするには、マンションの管理組合に掛け合ってみるしかありません。

従来の管理規約（ルール）を変更するには住民の3/4の決議が必要かつ、手続きには手間もかかりますが、これにより問題解決できる場合があります。

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わたしたち夫婦も実際に、管理組合に掛け合うことからはじめ、1年後に無事、バイクを置けるようになりました。

中古マンションを購入した後に分かった良かった点

最後に、「マンションを買ってから気付いた良い点」について、まとめます。

1. マンションの管理人（管理員）が良心的な人だった

わたしたちが購入したマンションは、平日の午前中のみ管理人が常駐しています。

困ったことがあれば話を聞いてくれますし、場合によっては手を貸してくださることもあり、とても有難いです。

マンションの住人や周辺事情にも詳しいので、何かトラブルがあった時も頼りになります。

2. 資産価値が高く、査定額が年々あがっている

前述のとおり、わたしたち夫婦が購入したマンションは、最寄駅から徒歩20秒という立地です。

そのため、築年数が古くても「住みたい・買いたい」というニーズが一定数あります。

わたしはよく、査定サイトで売買価格をチェックしますが、嬉しいことに年々、査定額があがっています。

マンションを売る気はないものの、査定額があがるもしくは下がりにくいというのは、やはり買ってよかったと思える大きなポイントです。

中古マンション購入の決め手まとめ

住宅購入は、買い物ではなく人生のプロジェクトです。

どんな家でも「住めば都」といいますが、事前に条件を洗い出し、それに沿って漏れなく確認してください。

この記事が、中古マンションの購入を検討する方々のお役に立てれば幸いです。