2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家。
初めての不動産購入は分からないことだらけ……。この記事では中古マンション購入の流れと注意点をまとめます。
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中古マンション購入の流れ
中古マンション購入の流れ
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1買い付け申し込み
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2売買契約の締結
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3住宅ローンの正式申込（本審査）と貸付承認
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4新住所移転手続
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5金銭消費貸借契約（ローン契約）と支払い
住宅ローンを組んで中古マンションを購入する際の手順は大きく分けて5つ。
次項で詳しく見ていきましょう。
流れ1. 買い付け申込みでの注意点
買い付け申込みとは
買い付け申し込みとは下記のような条件を売主に伝え、買いたいという意思表示を行うこと。
- 購入希望価格
- 契約日、引渡し希望日
- ローン利用の有無
- 手付金（金額交渉）
「買い付け申込み」はマンション購入の最初の一歩。物件購入はここから始まります。
仲介業者を通じて売買条件を売主と交渉してもらいます。
物件探しの前に住宅ローンの事前審査を済ませておく
ポイント
- 購入申込までに事前審査を済ませておくとスムーズ
意外に思われるかもしれませんが、物件の条件が良い中古マンションは、新築マンションに比べ競争率が高くなります。
- 対策1. 住宅ローンの事前審査（仮審査）を済ませておく
- 対策2. 希望条件を決めておく
築古マンションを買う人は既存住宅瑕疵保険の加入依頼を済ませておく
ポイント
- 築古物件の場合は売主に「既存住宅瑕疵保険（※）」の加入依頼をする
※既存住宅瑕疵保険とは中古住宅売買に際し、保険対象部分に隠れた瑕疵により生じた損害を補償する保険のこと。既存住宅瑕疵保険に加入できれば、築年数が古いマンションでも住宅ローン控除を受けられます
住宅ローン控除は築25年以内が基本ですが、条件をクリアすれば控除を受けられます。
その条件が下記。
- 耐震基準適合証明書を発行する
もしくは、 - 既存住宅瑕疵保険に加入する
流れ2. 売買契約の締結での注意点
売買契約は前項の「買い付け申込みの内容」を元に進めます。
- 手付金の支払い
- 重要事項説明（1時間程度）
不明点や不安なことは契約締結前に必ず解決しておきましょう。ポイントは次項でご紹介する3点です。
重要事項説明の内容を確認する
確認すべき3つのポイント
契約解除に関する事項
- 手付解除
- ローン特約による解除
住宅ローンの本審査否決などによって契約を解除する場合、「手付金を戻してもらえるか？」などの取り決めについて確認してください。
抵当権は整理されているか？
「仮登記」という設定がある場合は注意。
このままだと所有できなくなる可能性があります。
管理規約
- 土地は所有権なのか借地権なのか
- 付帯設備表や物件状況確認書を見ながら、過去に雨漏が起きていないか？などの確認をする
流れ3. 住宅ローンの正式申込（本審査）と貸付承認での注意点
住宅ローンは「事前審査」と「本審査」の二段階に分かれます。
本審査が終わるまで気を抜かない
ポイント
- 住宅ローンの本審査が終わるまでは、借金や車のローンに注意が必要
これは住宅ローン審査の「返済比率」が関係しており、収入に対する借金の割合や返済額を見るためです。
この内容が審査時と異なると、銀行からは「貸し付けしない」とジャッジされることもあり得ます。
流れ4. 新住所移転手続での注意点
これは「抵当権の設定」と「減税手続」に必要な手順。
「引越しのはまだ先なのに、このタイミングで住所を変更するの？」と思いますが、この流れが業界通念のため気にせず進めます。
購入したマンションに「引越した」という前提で住民票の変更を行う
ポイント
実際にはまだ引っ越し前でも、役所の窓口では「引っ越しました」という前提で住民票の変更を行ってください。
馬鹿正直に説明する必要はありません。
流れ5. 金銭消費貸借契約（ローン契約）と支払いの注意点
金銭消費貸借契約とは
金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）とは、将来の弁済を約束したうえで金銭を消費するために借り入れる契約のこと。
「金消契約」「ローン契約」とも呼ばれます。
金銭消費貸借契約は住宅ローンを借りる銀行で行います。時間は1時間前後。
給与口座を借入する銀行口座に変更しておく
ポイント
給料の受取口座が借入金融機関と違う場合は、借入銀行の口座に変更しておくと楽。
住宅ローンは自動引き落としとなるため、給与口座と同じにしておけば払い忘れもありません。
中古マンション購入の流れと注意点まとめ
手間と時間がかかるマンションの購入手続きですが、最後まで気を抜くことなく慎重に進めてください。
- 買い付け申込み
- 売買契約の締結
- 住宅ローンの正式申込（本審査）と貸付承認
- 新住所移転手続
- 金銭消費貸借契約（ローン契約）と支払い
また、不動産会社にもよりますが、上記の手順をあらかじめ丁寧に説明してくれる方はほとんど居ません。
「金銭消費貸借契約」なんて言葉も、初心者にとってはちんぷんかんぷん。
ご紹介した流れを事前に理解しておくことは、決して無駄にはなりません。
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