中古マンションは管理を買え!ダメ物件の見極めポイント8つ

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チェックポイント
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こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションした我が家。

「中古マンションは管理を買え」という決まり文句はよく聞きますが、果たして本当にそうなのでしょうか?

そこでこの記事では、実体験を通じて学んだ「良質な中古マンションを見極めるためのチェックポイント」を徹底解説します。

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マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

こんな中古マンションはNG!内覧時にダメ管理を見抜くポイント

こんな中古マンションはNG!内覧時にダメ管理を見抜くポイント

ここではまず、マンションの内覧時に確認できるポイントを3つご紹介します。

見極めポイント1. エントランスにゴミがある

中古マンションの管理状態には、その物件の管理意識レベルが必ず表れます。
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ポスト周辺にチラシが散乱していたり、掲示板に古い張り紙が残ったままというマンションは要注意。

駐輪場に放置自転車が溜まっている状態も同様です。

見極めポイント2. 外観の劣化が目立つ

マンションの外壁には「タイル貼り」「塗装」などがありますが、亀裂が目立っていたり、タイルが剥がれたままの物件には注意。

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「少しくらいなら良いのでは?」と判断するのは危険です。

たとえ小さなヒビ割れであっても大切なのは都度、補修すること。

建物の寿命は管理方法に直結します。

見極めポイント3. 「管理費」「修繕積立金」が安すぎる

見極めポイント3. 「管理費」「修繕積立金」が安すぎる

  • 中古マンションの管理費の平均:217円/㎡
  • 中古マンションの修繕積立金の平均:217円/㎡

国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、分譲マンションの管理費全体の平均は217円/㎡となっています。

例えば70㎡の分譲マンションであれば月々15,190円必要という計算です。

管理費はマンションの規模や立地によるため一概には言えないものの、平均的水準かどうか?を必ず確認してください。
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修繕積立金も同様です。

不安な人は必ず事前に議事録を見よう

不安な人は必ず事前に議事録を見よう

建物の外観やエントランス、周辺の状況は目で見て確認できても、管理組合に関しては住人に聞かない限り、まるで分かりません。

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そのため購入を検討している物件に関しては、事前に必ず議事録を取り寄せると良いです。

議事録に書かれている内容

  • 管理組合の予算や決算
  • 工事やメンテナンスに関する課題と決議結果
  • 管理費&修繕積立金の滞納者の有無
  • そのほか意見など

管理組合が開催する総会には必ず議事録が作成されます。

議事録には主に上記のような内容が書かれており、マンションの経済状況などが把握できます。

議事録は住人でなくても閲覧できる

(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。

引用:区分所有法第42条第5項

議事録は「区分所有法第42条第5項」の規定にあるように、利害関係人(所有者や賃借人、管理組合の債権者、購入予定者など直接的に利害関係を持つ人)には閲覧させなければならないことになっています。

(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
3 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

議事録を実際に取り寄せる際は、3期分程度を不動産会社にお願いして、見せてもらうと良いでしょう。
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購入前に必ずチェック!中古マンションの管理状態を見極めるポイント8つ

購入前に必ずチェック!中古マンションの管理状態を見極めるポイント8つ

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内覧時のチェックポイントに続いて、ここでは「いざ購入」の前に一通り確認しておきたい、チェック項目をご紹介します。

1. 修繕履歴

マンションの築年数にもよりますが、大規模修繕の有無とそのタイミング(大体10年に1回)は必ず確認しましょう。

戸数の少ない小規模なマンションでは、修繕資金を銀行から借入れるケースもあるため、その場合は返済状況も合わせて確認してください。

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そのほか給排水管やエレベーターの修繕なども一通り目を通しましょう。

給排水管に関しては特に、築年数が20〜30年でまだ一度も交換されていない、またはその計画もないマンションはおすすめできません。

2. 長期修繕計画

修繕履歴を見れば先々の修繕計画も大体は予想がつきます。

ですが、内容と金額が妥当かどうか見ておくことをおすすめします。

素人では判断しにくいため、マンション管理士や不動産関係者に聞けると尚良いです。
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また、マンション購入後に修繕積立金の増額が予定されているかどうか? も長期修繕計画を見れば分かります。

3.「管理費」「修繕積立金」の金額と積立状況

マンションの管理費と修繕積立金の金額はすぐに確認できますが、それらの集金状況と修繕積立金の積立額については、そうもいきません。

不動産担当者に確認してもらうことも可能ですが、できれば総会の議事録を見せてもらいましょう。

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議事録には必ず過去1年の決算報告が記載されています。

例えば下記の二点。

  • 未収金がないかどうか?
  • 滞納者を放置していないか?(管理組合や管理会社の対応力)
未収金があるマンションは正直、不安……。
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財政事情を確認するうえで、上記二点は欠かせないポイントです。

4. 共用部分の掲示板

共用部分の掲示板

賃貸分譲を問わず、マンションの入り口に必ずあると言っても過言ではない掲示板。

掲示板を見ればそのマンションの様子が伺えます。
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ゴミ出しのマナーや共用スペースに関する注意喚起の案内が目立つ場合は、住人のマナーが悪い、またはトラブルが多いかもしれません。

また、情報が適宜更新されているかどうかのチェックもお忘れなく。

管理組合や管理人の動きがお分かりいただけるはずです。

5. 共用部分の廊下やエレベーター

  • 共用部分が汚れていないか?
  • 交換されずに古くて使いづらいままの設備はないか?

など可能な範囲で見てみましょう。

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住人が日々必ず使う場所や設備は特に、そのマンションの良し悪しが表れます。

6. 共用部分のゴミ置場

分譲マンションに限った話ではないですが、ゴミの出し方で住人のマナーが分かりますよね?

また、管理人さんの日常管理業務がしっかり行われているかどうかも、ゴミ置場を見ればある程度推測できます。

可能であれば、ゴミ出し時間帯を狙って観察してみてください。
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7. 駐車場

車を所有している方であれば、駐車場に空きがあるのは嬉しい限りですが、空き区画が目立つ場合は注意が必要。

駐車場代はマンションの収益に関わる部分のため、空き区画が多い場合は管理費の負担増などの可能性があるかもしれません。

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また機械式駐車場も多い昨今ですが、維持費やメンテナンスの手間がかかる点は、あらかじめ理解しておきましょう。

8. マンションの管理規約

管理規約は、そのマンションで守るべきルールをまとめたもののこと。

内容はマンションごとに異なるため、独自ルールの有無を確認しておきましょう。

例えばペットに関する規約、バルコニーでの喫煙、駐車場や駐輪場の利用規約などです。
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中古マンションは購入前に実物を見られるのがメリット

中古マンションは購入前に実物を見られるのがメリット

  • 新築マンションに比べ物件数が多い
  • 駅近で好立地かつ物件価格が割安
  • 実際に内覧できる

新築にも中古にも、それぞれ一長一短ありますが、中古ならではの魅力を説明するとズバリ上記の3点。

新築マンションは建設前に分譲が始まるため、購入希望の部屋を確認できないケースが大半。

ですが中古マンションは違います。

中古マンションは賃貸同様、マンション周辺の環境、日当たりを含め、売りに出された部屋を実際に内覧したうえで購入するか否かを決められます。

中古マンションは物件数が多く価格も割安で実物を見られる

となると……

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あとは直感で決めてもいい? 立地と価格が見合えばOKだよね?

と言いたくなる方も居るとは思いますが、それだけで決めてしまうと、あとで後悔するかもしれません。

実際に住んだあとで「こんなはずじゃなかった……」とならないよう、前述したポイント8つをしっかり押さえておきましょう。

中古マンションは管理を買えまとめ

マンション選びは、「立地」「価格」「間取りや設備」に意識が向きがちですが、管理状態も無視できない重要な判断ポイントです。

特に管理に関しては、マンションの資産価値にも関係します。

また、リノベーションを前提とした物件探しでは、ご紹介したポイントに加え、見るべきポイントが更に増えます。

物件探しとセットでリノベーションをお考えの方は、下記も合わせてご確認ください。

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こんにちは!ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。2012年結婚を機に東京から札幌へ移住。2016年中古マンションを購入しフルリノベ。夫と二人で暮らす自宅をブログで公開しています。趣味はサウナとバイクとインテリア。

-中古マンションの注意点
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