中古マンション選びは管理状態が肝!見極めに必要なポイント8つ

投稿日:2019年6月7日 更新日:

ヨコヤム
「中古マンションは管理を買え」という決まり文句。よく聞くフレーズですが、果たして本当にそうなのか? 疑問に思う人も少なくないはず。と言いつつ…実際に8つのポイントを基準に中古マンションを購入したわたしたちが言えることは、決して間違っていないということ!今回は良質な中古マンションを見極めるためのチェックポイントをご紹介します。

物件数が多く価格も割安で実物を見られるのが中古マンションのメリット

新築マンションにも中古マンションにも、それぞれ一長一短ありますが、中古ならではの魅力をざっくり説明するとズバリ下記の3点!

中古マンションのメリット

新築マンションに比べると物件数が多い
駅近などの好立地であっても割安
実際に内覧できる

マンションの建設前に分譲が始まる新築マンションでは、購入希望の部屋を確認できないケースが大半ですが(大抵の場合はモデルルームの内覧のみ)中古マンションは違います。

賃貸で部屋を借りるときのイメージ同様、マンション周辺の環境・日当たりなどを含め、売りに出された部屋を実際に内覧したうえで購入するか否かを決められます。

中古マンションの選び方

となると…

ヨコヤム
あとは直感で決めてもいい? 立地と価格が見合えばOKだよね? と言いたくなる方もいらっしゃるとは思いますが、それだけで決めてしまうと、あとで後悔するかもしれません…!

物件を購入し、実際に住みはじめたあとで「こんなはずじゃなかった…」とならないよう、内覧の際に気を付けるべきポイント8つをしっかり押さえておきましょう。

中古マンションの管理状態を見るポイント

1. 修繕履歴

先ずはマンションの修繕履歴から。

マンションの築年数にもよりますが、大規模修繕の有無とそのタイミング(大体10年に1回)は必ず確認しましょう

戸数の少ない小規模なマンションでは、修繕資金を銀行から借入れるケースもあるため、その場合は返済状況も合わせて確認してください。

そのほか、給排水管やエレベーターの修繕なども一通り目を通しましょう。給排水管に関しては特に、築年数が20〜30年でまだ一度も交換されていない、またはその計画もないマンションはおすすめできません。

2. 長期修繕計画

修繕履歴を見れば先々の修繕計画も大体は予想がつきますが、内容と金額が妥当かどうか見ておくことをおすすめします(素人では判断しにくいので、マンション管理士や不動産関係者に聞いてみるといいかもしれません)

また、マンション購入後に修繕積立金の増額が予定されているかどうか? もこれを見れば分かると思います。

中古マンションは管理が肝!

3.管理費・修繕積立金の額と積立状況

マンションの管理費と修繕積立金の金額はすぐに確認できますが、それらの集金状況と修繕積立金の積立額については、そうもいきません。

不動産担当者に確認してもらうことも可能ですが、できれば総会の議事録を見せてもらいましょう。議事録には必ず過去1年の決算報告が記載されています。例えばこの2点↓

  • 未収金がないかどうか?
  • 滞納者を放置していないか?(管理組合や管理会社の対応力)

この二つ、またはどれか一つだとしても未収金があるマンションは少し心配…。財政事情を確認するうえでは、欠かせないポイントです。

4. 共用部分の掲示板

賃貸・分譲を問わず、マンションの入り口に必ずあると言っても過言ではない掲示板。

ココを見ればそのマンションの様子が伺えます。ゴミ出しのマナーや共用スペースに関する注意喚起の案内が目立つ場合は、住人のマナーが悪い、またはトラブルが多いかもしれません。

また、情報が適宜更新されているかどうかのチェックもお忘れなく。管理組合や管理人の動きがお分かりいただけるはずです。

チェックポイント

5. 共用部分の廊下やエレベーター

共用部分が汚れていないか? 交換されずに古くて使いづらいままの設備はないか?など可能な範囲で見てみましょう。

住人が日々必ず使う場所や設備は特に、そのマンションの良し悪しが表れます。

6. 共用部分のゴミ置場

分譲マンションに限った話ではないですが、ゴミの出し方で住人のマナーが分かりますよね?

また、管理人さんの日常管理業務がしっかり行われているかどうかも、ゴミ置場を見ればある程度推測できます。

可能であれば、ゴミ出し時間帯を狙って観察してみてください。

7. 駐車場

車を所有している方であれば、駐車場に空きがあるのは嬉しい限りですが、空き区画が目立つ場合はご注意を。

駐車場代はマンションの収益に関わる部分のため、空き区画が多い場合は管理費の負担増などの可能性があるかもしれません。

また、機械式駐車場も多い昨今ですが、維持費やメンテナンスの手間がかかる点は、あらかじめ理解しておきましょう。

8. マンションの管理規約

管理規約は、そのマンションで守るべきルールをまとめたもののこと。

内容はマンションごとに異なるため、独自ルールの有無を確認しておきましょう(ペットに関すること/バルコニーでの喫煙など)

おわりに

マンション選びは立地や価格・間取りや設備に意識が向きがちですが、管理状態も大事なんです!ということをお分かりいただけたでしょか ※マンションの管理は資産価値にも関係します

また、リノベーションを前提とした物件探しでは、上記に加え見るべきポイントが少し増えます。物件探しとセットでリノベーションをお考えの方は下記も合わせてご確認ください!

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  • この記事を書いた人

ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤム(38歳♀)です。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベーションの実体験をもとに自宅の全てを公開中。現在はフリーライターとしても活動しています。

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