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yokoyumyumのリノベブログ

ファッション系広告代理店を経て2012年東京→札幌へ移住。2016年7月築31年の中古マンションを購入し『インダストリアル』をデザインテーマにリノベーションしました。

【リノベーション・リフォーム基礎知識】中古を買ってリノベするなら!確認必須のポイントまとめ

リノベーション
 

事前準備が大切です

新築でも中古でも物件選びの条件は人それぞれですが、リノベーションを検討している場合、立地や価格以外にも確認すべきポイントが幾つかあります。「マンションはどこもだいたい同じでしょ?」と思っている方は要注意。中古の場合、建てられた時期や施工会社によって造り方は様々です。『希望するリノベーションに向かないマンション』は少なくないので、物件探しとリノベーションは同時に検討していく必要があります。

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1.物件探しの前にパートナー選び

 

物件探しからリノベーションまでワンストップでお願いできるところもあれば、そうでない場合もあるため
いづれにしても物件探しを始める前にパートナー選定することをオススメします。
パートナーが決まっていれば、物件選びも色々と相談に乗ってもらえるはず。希望の工事が可能か否か、素人には分からないこともプロ同伴で内覧すればある程度のコトは見通せます。

パートナーを決めて物件探しスタート! 

2.未改装物件かどうか

 

未改装の物件がベストです。リノベーション(またはリフォーム)されている物件はその分価格に反映されています(割高になってしまいます)とは言え、未改装物件を探すのはなかなか大変・・。なので、未改装物件に出会えない時はリノベーション(またはリフォーム)された内容に目を向けてプランを練り直すことも必要です。

3.ラーメン構造or壁式構造

 

間取を大きく変更できるかどうかは構造の違いによって大きく分かれます。ラーメン構造の方が自由度が高く、壁式構造の場合は取り壊せない壁があったりします。どんなリノベーションにしたいか?に応じてココも要チェック!


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4.水まわりの移動は可能⁈

 

例えば、築年数の古いマンションの多くは壁付キッチンの場合が多く、キッチンを壁付から対面式にしたい時は、それが出来そうかどうかのチェックも必須です。パイプスペースからの距離や床上げの寸法にもよるので事前に必ず配管などの確認を。(対面式に変更出来てもキッチンだけ床が高くなる可能性はあり)また、トイレの移動はできないことが多いです。

5.確認必須の管理規約

 

床材の指定の有無、フローリング禁止のマンションなどもあるため管理規約の事前確認はマストです。床材の指定であればそれを守ればいいですが、カーペットからフローリングに変えたくても規約で制限されているマンションがあるのでご注意を。

おわりに

マンションには制限が付きものですが、ポイントさえ押さえればあとは好きに解体&再生出来るのがリノベーションの醍醐味。手間や時間がかかることもありますが、それも捨て難いリノベの魅力だと思います。基礎知識は知って損なし!なので、内覧を始める前に是非一度、要点まとめしておくことをオススメします。

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マンションの寿命はどれくらい?築30年以上の中古物件は大丈夫⁈わたしたちが決めた3つのこと

マンション
 

気になる耐久性・耐震性 


RC造(鉄筋コンクリート構造)・SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート構造)住宅の寿命には諸説ありますが(68年だとか100年だとか)、実際にどれくらい保つかは管理状況にも左右されます。
仮に「100年大丈夫」と言われるコンクリートであっても、耐用年数の限度まで使える(使われる)かは誰にも分かりません。

住宅ローンを払い終える頃には建替えの話が出るかもしれない

わたしたちが買った中古マンションは築31年。30年の住宅ローンを組んだので、繰上げ返済をしなければ払い終わるとき、マンションは築61年。その前後、もしくはもっと早い段階で建替えの話が出るかもしれません。
ただ、そう簡単に建替えできないのが現実。区分所有法(区分所有者の4/5以上の賛成が必要)や、建替費用の捻出などを考えると、住人の「Yes」を集めるまでにはかなりの時間がかかるはず。

最悪、自分たちのマンションが建替えることになり、諸々の条件や事情で建替え後のマンションに住めなくなるかもしれません。そうなったときは「賃貸生活に戻ろう」と思ってます。
「それじゃあ、何のために家を買ったの?」と言われそうですが、「出来ればずっと住み続けたいけれど、集合住宅、それも築31年の中古。そういうことは無きにしもあらず」だと思うんです。が、わたしの予想では・・今のところ管理状況もよく、マンションの経済事情にも大きな不安はないのであと50年はイケると思ってます。

中古マンション

物件選びでわたしたちが決めた3つの条件

  1. 新耐震基準(1981年以降に建てられた物件)
  2. RC造よりもSRC造を優先
  3. ピロティ構造(1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物)は避ける

旧耐震の物件の方が当然築年数が古いため、その分価格も割安。リノベーション前提の物件探しをしていたわたしたちにとって、物件価格という点では魅力的でしたが、最終的には新耐震のみに。旧耐震だからと言って全ての物件がダメというわけではなく、新耐震だからと言って大丈夫なわけでもありませんが『自分たちが少しでも安心できるほう』を選択しました。

また、SRC造を優先させたかったのは、RC造よりも強度や耐震性の面で優れているからです。今時の新築マンションであればRC・SRCはあまり気にしなくても良さそうですが、わたしたちは『10階建て以下のマンションで、出来ればSRC』と決めていました。ピロティ構造を避けた理由も強度・耐震性が気になるからです。


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どうする⁈事故物件


これは賛否ありますよね。わたしたちも一軒だけ内覧しましたがヤメにしました。内覧を希望する物件が事故物件かどうか気になる場合は『大島てる』で調べてみるといいかもしれません。(わたしたちは事前に調べて内覧してました。)
大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト

専門家の意見も聞いてみましょう

耐久性や耐震性については、ネットにあれこれ書かれてますが、素人にはなかなか分かりにくいもの。なので、専門家の意見を聞いてみるのも一つの手です。実際にわたしたちも、マンションの修繕履歴や、長期修繕計画、過去の総会議事録などの資料をマンション管理士に見てもらい、どういう判断基準でこのマンションを選んだのか&その時に気を付けたことを一通り説明し、アドバイスをもらいました。
決めるのはあくまで自分ですが、自分の判断基準や見てるポイントがズレていないか、それが分かっただけでも少し安心できたのを覚えています。中古となると築年数や寿命が気になりがちですが「マンションは管理が大事!」なので、事前にしっかりチェックすることもお忘れなく!

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中古マンション購入はスピード勝負!ライバルに先を越されないためにも早めの事前審査(ローン審査)を

マンション

新築より高い中古マンションの競争率

新築マンションであれば、折込チラシなどの広告が必ずあり、一定の募集期間も設けられますが、中古マンションは広告がない場合も多く、良い物件ほどすぐに買い手が現れます。今回は、わたしたちの失敗談も含めつつ、買付申込で先を越されないためのポイントについて書いてみたいと思います。

ライバルに勝つには、まず『事前(仮)審査』 

住宅ローンを組む場合、避けて通れないのがこの事前審査。
『住宅ローンを借りられるのか?』を確認するための最初の一歩です(売買契約前に申込むことができます)

【中古マンション・リノベーション】転職直後(勤続年数半年未満)でも通る⁈住宅ローンの事前審査と本審査 - yokoyumyumのリノベブログ

わたしたちの失敗談①

物件A (第1希望)78平米 駅徒歩6分 (南向で理想的な価格)
物件B (第2希望)63平米 駅徒歩1分 (物件Aより狭く100万円高いが駅近で角部屋)

第1希望の物件Aは、売りに出されて間もなく売主もまだ居住中の状態。WEBにも公開されておらず超ホットな物件だったんです。広さも立地も価格もベストな条件。事前審査をまだ済ませていなかったわたしたちが、審査承認の連絡を待って申し込んだのが内覧した日の5日後。にもかかわらず・・「先に申込が入りました」の回答。

「WEB公開前だし大丈夫か」なんて考えが甘かった・・!(同様の事例をネットで検索すると15分差で・・なんて記事もありました)この手の話は聞いていたものの実際に体験するなんて・・。よくよく聞くと申込んだのは現金一括払いの買取再販業者(中古マンションを一旦買い取り、リフォームして再販する業者)とのことでした。
売主からすれば、ローンを組めるかどうか審査中の買手より、現金で即購入してもらえる買手の方がいいですもんね。本当にショックでした。

即決する勇気とスピード感が大事 

わたしたちの失敗談②

気をとり直して物件Bに申し込もうか悩むこと2週間。物件Aに比べ立地は◎でしたが、15平米狭い&100万円の予算オーバー。あれこれ悩み、申し込みに踏み切ったものの物件Bも先を越され・・。

住宅ローンの事前審査

最終的には結果オーライ

「また振り出しに戻るのか・・。」そんなコトを考えていた数日。 「先に申込んだ方、交渉決裂しました」の連絡!交渉権が回ってくるなんて予想外でしたが、今度は即行動!リノベーションをお願いするパートナーにも事前にマンションを見てもらうため二度目の内覧をしつつ、その場で申し込みました。
最終的には結果オーライでしたが、即決できるようにしておくための準備(事前審査と心の準備)と、知識(相場観など)が大事、ということを身を以って体験。

どうする⁉︎値引き交渉

申し込みに関して悩ましかったのが値引交渉。当初は、物件価格の値引をお願いする気でいましたが(『端数カット』な交渉は売主も許容範囲かと…。)先に申込んだ方の交渉決裂の理由が『値引』だと言うんです。「値引交渉している間にもし、また次の申込者が現れたら・・」「立地が良いので人気もありそうだし・・(しかもその申込者が前回同様、現金一括払いの業者だったらわたしたちは不利)」
結果、「もう手放したくない!」と思ったわたしたちは値引交渉せず満額で申込みました。


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ちなみに・・

買取再販業者に先を越された物件Aは今、リフォームが終わり売りに出されてます。なんとその額、700万円増し!(築年数やその他の条件から見てもかなり強気な金額です)ネットで内装を見ましたが、スケルトンリフォームではなく設備や床・クロスを替えただけ。かなりの上乗せっぷりです・・怖い怖い。

おわりに

「これを逃したら次はナイ」と感じた物件B(今、住んでいるマンション)。今でも時々気になって、以前と同じ条件で物件をネットで検索しちゃうんですが(笑)『お⁈』と思えるものは今のところ無し。『不動産はご縁』と言われますが、交渉権が回ってきたことを思うとあながち間違いでもないと感じます。

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一棟まるごとリノベーション!ひと味違う札幌の人気ゲストハウス『UNTAPPED HOSTEL(アンタップト ホステル)』の魅力まとめ

札幌 リノベーション
 

2014年12月にオープンした『UNTAPPED HOSTEL(アンタップト・ホステル)』札幌駅の北側に位置し、地下鉄南北線『北18条』駅を降りてすぐの場所にあります。近くには北海道大学も。
元々はうなぎ屋だったビル(5階建)を一棟まるごとリノベーション。まだ、スケルトン状態だった工事中の現場にもお邪魔させてもらったことがありますが、あれから早2年。ひと味もふた味も違う、人気のゲストハウスと化した『UNTAPPED HOSTEL』の魅力に迫りたいと思います。

UNTAPPED HOSTEL外観

ゲストハウス、ホステルって何⁈

バックパッカーにはお馴染みの宿=ゲストハウス。認知度が低かった日本でも、ここ数年で一気に増えています。
ドミトリー(相部屋)があり、素泊まりで大体3000円前後。歯ブラシやタオルなどのアメニティは無く、キッチン・シャワー・トイレなどの設備は共用、というのが基本スタイル。
一般的なホテルや旅館とは違って、ゲスト同士の交流が盛ん&海外からのゲストも気軽に受け入れられるところも特徴のひとつかと。

UNTAPPED HOSTEL宿泊ルームへの入口

イメージを覆されるクオリティの高さ

 

1F ごはんや『はるや』

地元ではよく知られる『はるや』さんが1Fに。元は札幌・円山にあった人気のお店。宿泊に関係なく利用できるので、ランチ&ディナータイムは地元のお客さんも多いです。土日のみ、朝食もいただけます。

UNTAPPED HOSTELの1Fにあるごはんや『はるや』

インダストリアルなランプ

UNTAPPED HOSTELの1Fにあるごはんや『はるや』の朝食

※こちらは朝食。季節のワンプレートにご飯とお味噌汁付きのセット 

2F キッチン&リビングルーム

薪ストーブのある1Fエントランスの一部と、2Fの一角が吹き抜けになっていて、開放感のあるリビングルーム(夜の雰囲気もこれまたいいんです)

UNTAPPED HOSTELのエントランス吹き抜け照明

UNTAPPED HOSTEL2Fのゲスト専用リビングルーム

UNTAPPED HOSTEL2Fの共用キッチン

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3F・4F・5F 宿泊スペース

ドミトリー以外に個室もあります(2名用のダブルルーム&4名用のバルコニー付グループルーム)↓1枚目の画像はドミトリー。木がふんだんに使われていています。よくある二段ベットではなく、大工さんが作ったもの。壁があり、プライバシーを保てるので、カプセルホテルに近いかも。そして、各ベットにはホテル仕様のマットレスまで付いてます。

木がふんだんに使われたUNTAPPED HOSTELのドミトリー。

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バルコニー付きのグループルーム

見てください、この味のあるドア(タイのものだとか)。天井もいいんです。無機質なコンクリートと、温かみのある木が見事に調和してます。
画像にはないですが、バルコニーでは夏季限定でバーベキューも出来ちゃいます。

『寝るだけじゃもったいない』そう思わせてくれる宿造り


別館もあるんです。『UNTAPPED ANNEX』

こちらは2016年10月にオープン。民家をリノベーションしています。和室と繋がった広いリビングにはこんなスペースも(↓画像1枚目)。スピーカーは、札幌を拠点に活動するステレオ屋『Luv works SOUND』によるもの。朝、珈琲を飲みながら、あるいは夜にお酒を飲みながら、ハンドメイドスピーカーと真空管アンプで『音』を楽しむことが出来る贅沢な空間です。

UNTAPPED HOSTEL別館のリビングルーム

UNTAPPED HOSTEL別館の和室

UNTAPPED HOSTEL別館にある『SCHOOL BUS』制作のアイアンと木の造作ラック

※アイアンの造作ラック
見た瞬間「欲しい」って思っちゃいました(笑)それもそのハズ⁈ ショップの什器デザインやオーダーメイドの家具製作で人気の『SCHOOL BUS』に作ってもらったものだそう。実は我が家も、リノベーションでお世話になったんです。どうりでツボなわけだ!

一期一会な出会いと『生きた情報』

 

人柄の良さが滲み出るオーナーのキャラクターも、この宿に人を惹きつける理由のひとつなんだと思います。宿の魅力だけでなく、オーナーの魅力も相まって、リピートするゲストも多いんじゃないでしょうか。また、『札幌と言えば』な、王道の観光情報はもちろんですが、地元人だからこそ知り得るオススメのグルメスポットや、イベント情報、ちょっとディープなスポットに至るまで、一般的なホテルや旅館では知り得ない情報もここにはあります。

UNTAPPED HOSTEL受付

ゲストだけじゃない。地元人からも愛される宿


「日本に居ながら異国に触れられる」というのも海外ゲストの多いゲストハウスの特徴ですが、UNTAPPED HOSTELには地元人も多い気が。『はるや』さんを目的に訪れる方も居れば、札幌市内の方がわざわざ泊まりに来ることもあるそう。(わたしもそのひとり)
ゲストはもちろん、地元人も入りやすい宿を目指したい、と話していたオーナーの想いが表れている証拠だと思います。 

 

おわりに

「デザイナーズホテルに泊まってみたい」という人は少なくないと思いますが(分りやすいところで言えば中目黒の『CLASKA』とか)「デザイナーズホステル」「デザイナーズゲストハウス」というのがあっても良いんじゃない?と思ったりします。
有名な建築家じゃなくてもいいんです。造り手の思想やこだわり、他にないアイデアが詰まっていれば、それだってデザイナーズなんじゃないかと。新築に勝るとも劣らないリノベーションの面白さを、この宿が再認識させてくれたような気がします。札幌にお越しの際は是非。オススメの宿です。

UNTAPPED HOSTEL
http://untappedhostel.com/
札幌市北区北18条西4丁目1-8

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【リノベーション・リフォーム】成功の秘訣はプランニング前にあり!打合せ前に必要なことまとめ

リノベーション
 

築31年の中古マンションを買い、フルリノベーションしたわたしたち。工事が終わり、新居に越して早5ヶ月。工事中もほぼ毎日現場に通い、解体&再生の工程を間近で見てきましたが、リノベーションが『成功』か否かは、実際に住んでみて初めて分かることですよね?
『こんなはずじゃなかった』を防ぐには、業者選びが重要なポイントですが、今回はプランニングを始める前に必要なこと&大切なことについて書いてみたいと思います。

マンションリノベーションの準備から完成までの流れ

  1. 業者を探す&選ぶ
  2. 業者との打ち合わせ
    ・要望ヒアリング
    ・図面作成(プランニング)
    ・再検討
    ・見積/契約書の内容確認
  3. 工事申請書の提出・挨拶
  4. 工事開始
  5. 施主検査
  6. 工事完成
  7. 引渡し
  8. アフターフォロー・メンテナンス 

※わたしたちは1と2の間で物件探しをしました

1.イメージをストック

 

物件が決まったら、リノベーションの打ち合わせを始める前に、まずは頭の中の整理を!

  1. 全部書き出す(どういう家でどんな暮らしをしたいのか)
  2. イメージに近い事例や画像を探す
  3. 優先順位を付ける

最初はおおざっぱでもOK。どういうテイストのインテリアが好きなのか、反対に嫌いなテイストはどんなものなのか、などをプランナーがイメージしやすいように、なるべくたくさんの画像(事例)を探しましょう!いいと思ったものは、とにかくどんどんストックしてみてください。

オススメは『Pinterest(ピンタレスト)』海外の事例にはヒントが満載!

Pinterestの使い方は簡単。基本的には下記の2ステップ。

  1. ボードを作成(「リビング」「キッチン」のようにカテゴリ別にするのがベスト)
  2. 気に入った画像を任意のボードに保存

これだけです。ボード(分かりやすく言うとフォルダのようなもの)は最大500まで作れるので、カテゴリ毎に分けておくと、あとで見返すのに便利。Pinterest以外のサイト画像も保存することが出来ます。
Pinterest • 世界中のおしゃれアイデアまとめ

2.要望やアイデアをまとめましょう

 

プランナーと初めて打ち合わせした時、わたしたちはパワポで簡単な資料を作りました。言葉で一気に説明するより、ドキュメントにする方が(画像をまとめて要望を箇条書きにするだけでも)打ち合わせの精度は上がると思うんです。打ち合わせの流れは、

  • Step.1 こちらの要望を伝える
  • Step.2 ファーストプラン(図面)作成 ← これをベースに変更や修正をしていきます
  • Step.3 各設備の選定(ショールーム訪問など)や、床&クロスなどなど細かい内容を詰めていきます 

ざっくりこんな感じ。わたしたちは確か、3回くらい図面を修正していただいたと思います。

リノベーションの打ち合わせ前に自分たちで作った資料

※実際に作った資料の一部です

『ニーズ』を引っ張り出してもらうことも大切


先ずは出来る限り『全て』伝えるのが最初の一歩。プランナーは、色んなことを総合的に判断しながら家造りのプランを練っていきます。なので、『自分たちを知ってもらう』感覚で、普段の過ごし方や好きなことなども含めて話をしてみてください。「家造りに関係あるの?」と思うような会話の中にも、家造りのヒントってあると思うんです。自分たちもまだ気付いていないニーズがあったり。

全ては『ズレ』をなくすため

プランナーが色んな情報をキャッチしやすいよう、そのための資料だったり、会話だったり・・。家造りは施主とパートナーのチームワークが何より大事なんじゃないかと思います。
勝手に資料を作って打ち合わせに挑んだわたしたちですが、設計士さんはそれをどんな風に感じたんだろう(笑)いつか聞いてみたいと思います!