マンションの維持費が高すぎる？老後は払えない？目安と相場を紹介

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こんにちは！ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

「マンションの維持費が高い」「老後も払い続けられるか心配」と、不安を抱く方は少なくありません。

そこでこの記事では、マンションの管理費と修繕積立金について、目安と相場をまとめます。

また、わたしが住むマンションの管理費についても紹介していますので、こちらもぜひ参考にしてください。

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マンション管理　大損のからくり－管理費、大規模修繕費は四割安くなる！

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分譲マンションの管理費の平均は217円／㎡

出典:Pinterest

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国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、分譲マンションの管理費全体の平均は217円／㎡となっています。

例えば、70㎡の分譲マンションであれば、月々15,190円必要という計算です。

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管理費は専有面積の広さと戸数で決まる

前述した調査結果を見ると、戸数の違いによる管理費平均は、上記のとおりです。

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通常のマンションは、購入する住戸の専有面積に応じて、管理費の負担額が変わります。

また、戸数が多い大規模マンションのほうが、管理費は割安になる傾向にあります。

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新築マンションの修繕積立金の相場目安

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中古マンションは、平米あたり約217円で修繕積立金が算出されるのに対し、新築マンションは中古の約半分の「100円」で計算されることが多いです。

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また、修繕積立金の積立方法には2種類あり、新築マンションの大半が「段階増額積立方式」に設定します。

修繕積立金の積立て方式には2種類ある

「段階増額積立方式」は、安い金額から積立をスタートするものの、のちのち必ず引き上げるため、これを知らないと後でビックリするかもしれません。

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新築マンションは段階増額積立方式が落とし穴かもしれない

出典:平成30年度マンション総合調査結果

現在の修繕積立金の積立方式は、均等積立方式が４1.4％、段階増額積立方式が43.4％となっている。

完成年次別内訳をみると、完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式となっている割合が多い。

引用:平成30年度マンション総合調査結果

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新築マンションの多くが「段階増額積立方式」を採用する理由は、販売時のランニングコストを低く見せるためです。

しかし、数年後には2倍の額……なんてマンションも珍しくなく、これが原因で「修繕積立金が不足する」というマンションも少なくありません。

そのため、「新築マンションのほうが、修繕積立金が安くて良い」と思うのは危険です。

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修繕積立金の値上げと追加負担金

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新築も中古も、修繕積立金の金額は一生同じではなく、数年単位で変動します。

長期修繕計画を見ればだいたい分かるため、契約前に必ずチェックするようにしてください。

また、費用の全てを修繕積立金でまかなうマンションもあれば、銀行からの借り入れを前提に修繕積立金を積み立てるマンションもあります。

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借り入れの実績がある場合は、返済額を含めた全体の収支もチェックしていきましょう。

• 値上げの予定はあるのか？
• 追加負担金（大規模修繕などで積立金が足りない場合に徴収されるもの）の可能性はないか？

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なお、修繕積立金と管理費の滞納者が居る場合は、何かしら影響があるかもしれません。

わたしが購入した中古マンションの管理費と修繕積立金

我が家は2016年、札幌で中古マンションを購入しました。

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総戸数25戸という小規模マンションかつ、修繕積立金は「均等積立方式」のため、他のマンションに比べ割高かもしれません。

しかし、物件を探していた頃、内覧したマンションのなかには、トータル5万円以上かかる物件もありました。

駐車場が「機械式」の場合は管理費が高くなる

マンションの駐車場には、3種類あります。

「平置き」と「自走式」であれば、管理費にはそれほど影響しませんが、「機械式」の場合は違います。

機械式駐車場は、他と比べ、維持・メンテナンス費用が高くなるため、管理費・修繕積立金が高くなる傾向にあります。

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分譲マンションは「管理費」「修繕積立金」が毎月必要

分譲マンションは、賃貸とは違い、「管理費」「修繕積立金」「駐車場代（借りる人のみ）」が毎月必要です。

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住宅ローンを組んで物件を購入した人であれば、毎月の返済にくわえて、これらがプラスオンされます。

また、管理費と修繕積立金は、物件を所有し続ける限り（人に貸す場合も）発生します。

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そのため、マンションを購入する際は、これらのコストと住宅ローンを合わせた資金計画が必須です。

分譲マンションの管理費は何に使われる？

管理費は、共用部分にあたるエントランスや外構などの清掃費、エレベーターなどのメンテナンス代、管理人の給料などに充てられます。

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また、住人専用のジムやラウンジ、ゲストルームやプールなど、共用施設が充実しているマンションほど、管理費も高くなります。

そのため、タワマンなどを購入する場合は、管理費にも必ず目を向けてください。

分譲マンションの修繕積立金は何に使われる？

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修繕積立金は、マンションの共用部分の修繕のために、所有者全員で積立てる費用のことをいいます。

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※分譲リースの場合は所有者（大家）が負担

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外壁の塗装工事や給水管工事など、マンションの性能維持、老朽化防止のために行う工事を「規模修繕」といい、10〜12年の周期で行うマンションがほとんどです。

多額の費用がかかる工事を指しますが、大規模でなくても必要に応じて数年に一度、小規模な修繕を行うこともあります。

マンションの維持費、管理費相場のまとめ

マンションの購入価格によっては、「住宅ローンを支払うだけで精一杯」という方もいるでしょう。

そうなれば当然、管理費と修繕積立金は負担大です。

また、住宅ローンを支払い終えても、これらのコストはマンションを所有している限り必要となります。

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これが、マンション暮らしの宿命です。

値上げや、追加負担金の可能性が少ない物件を選ぶためには、

• 値上げの予定はあるのか？
• 追加負担金の可能性はないか？

という、ポイントを必ず押さえておいてください。