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新築マンションを買うなら!相場より安い修繕積立金に要注意

投稿日:2018年11月26日 更新日:

修繕積立金とは?

分譲マンションにお住いの方以外には聞き慣れないこの言葉。「共用部分の修繕のために、所有者全員で積立てる費用」のことを言います※賃貸マンションにはありません(分譲リースの場合は所有者(大家)が負担)

分譲マンションでは修繕積立金以外に管理費・駐車場代(借りていなければ無し)も毎月発生します。

10〜12年の周期で行う大規模修繕

外壁の塗装工事や給水管工事などなど、マンションの性能維持・老朽化防止のために行う工事を大規模修繕と言います。

多額の費用がかかる工事を指しますが、大規模でなくても必要に応じて数年に一度小規模な修繕を行うこともあります。

マンションの大規模修繕

出典:Pinterest

管理費は何に使われる?

修繕積立金はあくまで修繕のための資金ですが、管理費は供用部分の清掃費やエレベーターなどのメンテナンス代・管理人の給料などに充てられます。

住人専用のジムやラウンジ・ゲストルームやプールなど、供用施設が充実しているほど管理費も当然高くなります。

住宅ローン以外に毎月必要なコスト

戸建 vs マンションの話になると、コスト面でまず一番に議論されるのが修繕積立金・管理費・駐車場代が毎月必要という点だと思います。

住宅ローンだけで精一杯

マンションの購入価格によっては「住宅ローンだけで精一杯」という方も少なくないハズ。そうなれば当然この3つは大きな負担になります(毎月必要ですからね・・)

マンションを購入したいという方は住宅ローンの返済額だけでなく、この3つを加えた毎月の支払額を元に資金計画を立てましょう!

新築マンション外観

出典:Pinterest

修繕積立金が安い=新築の方が良いは大間違い

多くの新築マンションは、月に1万円もしない額からスタートすると思いますが!スタートが安いゆえに、ここが落とし穴になることも・・。

新築マンションの多くが段階増額積立方式

修繕積立金の設定方法には主に2種類あります。長期修繕計画に基づく工事費の想定累計額を

  • 計画期間の月数で割って均等に積立てる均等積立方式
  • 当初の積立額を低く抑えて、一定期間が経過するごとに値上げしていく段階増額積立方式

です。

段階増額積立方式が落とし穴⁈

段階増額積立方式を採用する理由は販売時のランニングコストを低く見せるためですが、数年後には2倍の額・・なんてマンションも珍しくなく、これが原因で修繕積立金が不足するというマンションも少なくありません。

新築マンションの共用部分

出典:Pinterest

修繕積立金の目安

あくまで目安ですが約200円/㎡くらいと考えていいと思います(60㎥のマンションであれば60×200=12,000円/月)

新築マンションの場合、この目安が約100円/㎡くらいまで下がるところが多いかと。

値上りを見越して

はじめから均等方式であれば突然値上ることもほぼないはずですが、段階式の場合はどのタイミングで幾らぐらい値上るのか?ここをしっかり把握しておくことが大切です。

修繕積立金に2種類の設定方法があることを知らないで購入する方も多いため「突然の値上りに困ってます・・」なんて方がわたしの周りにも居ます。

強制か任意か

「マンションって、大変だね」確かにそうかもしれません。住宅ローンが終わっても、これらのコストはマンションを所有している限り、支払わなければなりません。

「その点、戸建は気楽」と仰る方がいますが、果たして本当にそうでしょうか?

戸建・マンションともに大切なメンテナンス費用

戸建であってもメンテナンスは必要です。外壁補修・防水や害虫対策など修繕のタイミングはそこに住む人の判断によりけりですが、何もしないままでは傷む一方。

マンションと違って修繕費を強制的に積み立てるわけではないので、精神的には楽とも言えますが計画的にメンテナンス費用を貯めていかなければ、いざという時に大変なハズ。

修繕積立金=長期修繕計画の大切さ

新築マンションも中古マンションも長期修繕計画は必ず購入前に目を通してください(中古の場合は、修繕積立金・管理費の滞納の有無も!)

費用の全てを修繕積立金でまかなうマンションもあれば、銀行からの借り入れを前提に修繕積立金を積み立てるマンションもあります(戸数の少ないマンションは特に)借り入れの実績がある場合は、返済額を含めた全体の収支もチェックしていきましょう。

月に4万円を超えるわたしたち

3つのコストの平均額は、札幌だと月に約3万円前後と言われますが、わたしたちは4万円弱。正直、痛いです(笑)管理費や修繕積立金の金額は妥当だと思っていますが、駐車場代が高いんです。

とはいえ、常に満車状態なのでマンションの経済面では良いと言えますが(貴重な収入源なので)もう少し安くできないものか、総会で話し合ってみたいところです(無理なんだろうけど・・笑)

まんがマンション大規模修繕

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ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤムです。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベの実体験をもとに住まいと暮らし・インテリア・北海道のローカル情報を発信中!現在はフリーライターとしても活動しています。詳しいプロフィールは↓おうちマークをクリック

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