新築マンションの修繕積立金と管理費の相場とは。中古との違いは何?

投稿日:2019年6月18日 更新日:

ヨコヤム
マンションの修修繕積立金の積立方法には主に2種類あり、新築マンションの多くが段階増額積立方式を採用しています。これが原因で修繕積立金が不足するというマンションは少なくない…。今回は修繕積立金&管理費の相場目安と、新築・中古での違いについてまとめます。

分譲マンションは修繕積立金・管理費・駐車場代が毎月必要

戸建住宅とは違い分譲マンションは物件購入のために組んだ住宅ローンに加えて…以下のコストが毎月必要です。

修繕積立金
管理費
駐車場代(借りる人のみ対象)

物件を所有し続ける限り(人に貸す場合も)発生します。そのためマンションを購入する場合は、これらのコストと住宅ローンを合わせた資金計画が必須です。

マンションの修繕積立金とは

マンションの大規模修繕

出典:Pinterest

分譲マンションに住んだことがない人にとっては聞き慣れないこの言葉。

修繕積立金はマンションの共用部分の修繕のために所有者全員で積立てる費用のことを言います※賃貸マンションにはありません(分譲リースの場合は所有者(大家)が負担)

大規模修繕に必要な修繕積立金

外壁の塗装工事や給水管工事などなど、マンションの性能維持・老朽化防止のために行う工事を大規模修繕と言います。10〜12年の周期で行うマンションがほとんど。

多額の費用がかかる工事を指しますが、大規模でなくても必要に応じて数年に一度小規模な修繕を行うこともあります。

そのために必要なのが修繕積立金というわけなのです。

管理費は何に使われる?

マンション管理

修繕積立金はあくまで修繕のための資金ですが、管理費は供用部分の清掃費やエレベーターなどのメンテナンス代・管理人の給料などに充てられます。

住人専用のジムやラウンジ・ゲストルームやプールなど、供用施設が充実しているほど管理費も当然高くなります。

中古マンションの修繕積立金の相場目安

札幌では一般的なグレードのマンションの場合、修繕積立金&管理費は合わせて30,000円前後(駐車場代除く)が一般的。

駐車場代は最低でもプラス1万円/月は見ておいた方がいいかと(立地にもよるので同じ札幌市内でも価格差があります※機械式駐車場の場合もまた違うかもしれません)

内訳の目安

  • 修繕積立金:1万円〜2万円
  • 管理費  :1万円〜1.5万円
  • 駐車場代 :数千円〜2万円

わたしたちが購入した中古マンションの場合

  • 修繕積立金:¥15,040
  • 管理費  :¥12,600
  • 駐車場代 :¥16,000

合計 ¥43,640

3つ合わせて3万円台が理想だったので…少し高く感じますがその理由は

  • 利便性の高いエリアに建っているので駐車場代も高い
  • 修繕積立金の追加負担金をなくすため期間の始めから均等に積み立てる必要がある(均等積立方式)

物件を探していた頃、内覧したマンションのなかにはトータル5万円以上かかる物件もありました。これは高過ぎる(苦笑)

新築マンションの修繕積立金の相場目安

新築マンション外観

出典:Pinterest

「新築だもん。改修なんてずっと先の話でしょ?」確かにそう。そのため積立開始時の金額は中古に比べ低いです。

中古マンションは平米あたり約200円で修繕積立金が算出されるのに対し、新築マンションは中古の半分の約100円で計算されることが多々。これが「安い理由」です。

中古の例:60㎥のマンションであれば60×200=12,000円/月
新築の例:60㎥のマンションであれば60×100=6,000円/月

また、修繕積立金の積立方法には2種類あり、新築マンションの大半が段階増額積立方式に設定します。

はじめは安い金額から積立をスタートしますが、必ず金額は引き上げられるため、これを知らないと後でビックリしちゃうかも!

修繕積立金の積立方式

長期修繕計画に基づく工事費の想定累計額を…

  • 計画期間の月数で割って均等に積立てるのが均等積立方式
  • 当初の積立額を低く抑えて一定期間が経過するごとに値上げしていく段階増額積立方式

と言います。

新築マンションは段階増額積立方式が落とし穴?

新築マンションの共用部分

出典:Pinterest

新築マンションの多くが段階増額積立方式を採用する理由は、販売時のランニングコストを低く見せるためですが、数年後には2倍の額…なんてマンションも珍しくなく、これが原因で修繕積立金が不足するというマンションも少なくありません。

気になる修繕積立金の値上げ or 追加負担金

新築も中古も、修繕積立金の金額は一生同じではなく数年単位で変動します。

長期修繕計画を見ればだいたい分かるので、契約前に必ずチェックするようにしましょう!

費用の全てを修繕積立金でまかなうマンションもあれば、銀行からの借り入れを前提に修繕積立金を積み立てるマンションもあります(戸数の少ないマンションは特に)借り入れの実績がある場合は、返済額を含めた全体の収支もチェックしていきましょう。

  • 値上げの予定はあるのか?
  • 追加負担金(大規模修繕などで積立金が足りない場合に徴収されるもの)の可能性はないか?

また、修繕積立金・管理費の滞納者が居る場合だと、何かしら影響があるかもしれないのでその点も確認を(滞納者への対応に関する規約も合わせて確認することをおすすめします。それに沿ってきちんと対応されていない場合は、管理面に不安が残りますよね)

入居後のウォッチも大切なこと

マンションの経済事情を知る機会は、役員(区分所有者の中から選出された役員)でない限りほとんどありません。

管理組合の総会に参加出来るならそれが一番いいですが、参加出来ない場合は議事録を読んで確認するようにしましょう。

総会では必ず決算報告や今後の予算について触れているはずです。

修繕積立金は住まいに必要なメンテナンス費用

戸建・マンションともに大切なメンテナンス費用

戸建 vs マンションの話になると、コスト面でまず一番に議論されるのが修繕積立金・管理費・駐車場代が毎月必要になるという点。

マンションの購入価格によっては「住宅ローンを支払うだけで精一杯」という方も少なくないと思います。そうなれば当然、この3つのコストは負担大。

マンション暮らしってお金が掛かって大変そう
ヨコヤム
住宅ローンを支払い終えても、これらのコストはマンションを所有している限り支払わなければなりません。無いほうが楽ですが(笑)これはマンション暮らしの運命です。
それに比べると戸建住宅は気楽だなぁ。
ヨコヤム
そう感じる気持ちは分からなくもないですが、果たして本当にそうでしょうか?

戸建であってもメンテナンスは必要です。外壁補修・防水や害虫対策など修繕のタイミングはそこに住む人の判断によりけりですが、何もしないままでは傷む一方。

マンションと違って修繕費を強制的に積み立てるわけではないので、精神的には楽とも言えますが計画的にメンテナンス費用を貯めていかなければ、いざという時に大変なハズ。

結局のところ、マンションであっても戸建であっても、住まいを維持するにはお金が掛かるんです。

前途した金額はあくまで目安ですが、何も知らないままでは後でゾッとするかもしれません。

値上げや追加負担金の可能性が少ない物件を選ぶためにも必ず、上記のポイントは押さえておいてくださいね!

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  • この記事を書いた人

ヨコヤムヤム

ライフスタイルリフォームアドバイザー・ヨコヤムヤム(37歳♀)です。2012年結婚を機に東京→札幌へ移住。中古マンション購入&フルリノベーションの実体験をもとに自宅の全てを公開中。現在はフリーライターとしても活動しています。

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