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分譲マンションは「管理費」「修繕積立金」が毎月必要
分譲マンションは管理費と修繕積立金が毎月必要
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代（借りる人のみ対象）
分譲マンションは賃貸とは違い、上記のコストが毎月必要です。
住宅ローンを組んで物件を購入した人であれば、毎月の返済にくわえて上記がプラスオンされるということ。
そのためマンションを購入する際は、これらのコストと住宅ローンを合わせた資金計画が必須です。
分譲マンションの管理費は何に使われる？
管理費の主な使い道
- 管理員の人件費
- 共用設備の電気や水道高熱費
- 共用部分などに係る火災保険料、地震保険料その他損害保険料
- 管理組合の運営に要する費用
管理費は共用部分にあたるエントランスや外構などの清掃費、エレベーターなどのメンテナンス代、管理人の給料などに充てられます。
住人専用のジムやラウンジ、ゲストルームやプールなど共用施設が充実しているマンションほど管理費も当然高くなるためタワマンを購入する場合は、管理費にも必ず目を向けてください。
分譲マンションの修繕積立金とは
出典:Pinterest
修繕積立金の主な使い道
- 10数年に一度など計画的に行う大規模修繕費用
- 不測の事故などで必要となる修繕
修繕積立金は、マンションの共用部分の修繕のために所有者全員で積立てる費用のことを言います。
※分譲リースの場合は所有者（大家）が負担
多額の費用がかかる工事を指しますが、大規模でなくても必要に応じて数年に一度小規模な修繕を行うこともあります。
分譲マンションの管理費の平均は217円／㎡
出典:Pinterest
国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、分譲マンションの管理費全体の平均は217円／㎡。
例えば70㎡の分譲マンションであれば月々15,190円必要という計算です。
70㎡の分譲マンションで計算
70㎡ × 217円 = 15,190円
管理費は専有面積の広さと戸数で決まる
ポイント
- 総戸数20戸以下の平均相場 ：254円／㎡
- 総戸数501戸以上の平均相場：214円／㎡
参考:平成30年度マンション総合調査結果
前述した調査結果を見ると、戸数の違いによる管理費平均は上記のとおり。
通常のマンションは、購入する住戸の専有面積に応じて管理費の負担額が変わります。
また、戸数が多い大規模マンションのほうが管理費は割安になる傾向にあります。
わたしたちが購入した中古マンションの管理費と修繕積立金
我が家の例
- 管理費 ：￥12,600
- 修繕積立金：￥15,040
- 駐車場代 ：￥16,000
合計 ￥43,640
2016年に札幌で中古マンションを購入した我が家。
総戸数25戸という小規模マンションかつ、修繕積立金は「均等積立方式」のため、他のマンションに比べ割高かもしれません。
ですが物件を探していた頃、内覧したマンションのなかにはトータル5万円以上かかる物件もありました。
新築マンションの修繕積立金の相場目安
出典:Pinterest
新築マンションの修繕積立金の相場目安
- 中古の例：70㎡ × 217円 = 15,190円
- 新築の例：70㎡ × 100円 = 7,000円
中古マンションは平米あたり約217円で修繕積立金が算出されるのに対し、新築マンションは中古の約半分の「100円」で計算されることが多々。
また、修繕積立金の積立方法には2種類あり、新築マンションの大半が「段階増額積立方式」に設定します。
はじめは安い金額から積立をスタートしますが、必ず金額は引き上げられるため、これを知らないと後でビックリするかもしれません。
修繕積立金の積立て方式には2種類ある
修繕積立金の積立方式
分譲マンションでは長期修繕計画に基づく工事費の想定累計額を、
- 計画期間の月数で割って均等に積立てるのが均等積立方式
- 当初の積立額を低く抑えて一定期間が経過するごとに値上げしていく段階増額積立方式
と言います。
新築マンションは段階増額積立方式が落とし穴かもしれない
出典:平成30年度マンション総合調査結果
現在の修繕積立金の積立方式は、均等積立方式が４1.4％、段階増額積立方式が43.4％となっている。
完成年次別内訳をみると、完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式となっている割合が多い。
引用:平成30年度マンション総合調査結果
新築マンションの多くが段階増額積立方式を採用する理由は、販売時のランニングコストを低く見せるため。
ですが数年後には2倍の額……なんてマンションも珍しくなく、これが原因で修繕積立金が不足するというマンションも少なくありません。
「新築マンションのほうが修繕積立金が安いから安心」と思うのは危険です。
気になる修繕積立金の値上げと追加負担金
新築も中古も、修繕積立金の金額は一生同じではなく数年単位で変動します。
長期修繕計画を見ればだいたい分かるため、契約前に必ずチェックするようにしてください。
また、費用の全てを修繕積立金でまかなうマンションもあれば、銀行からの借り入れを前提に修繕積立金を積み立てるマンションもあります。
借り入れの実績がある場合は、返済額を含めた全体の収支もチェックしていきましょう。
- 値上げの予定はあるのか？
- 追加負担金（大規模修繕などで積立金が足りない場合に徴収されるもの）の可能性はないか？
なお、修繕積立金と管理費の滞納者が居る場合は、何かしら影響があるかもしれません。
分譲マンションの管理費と修繕積立金の相場まとめ
マンションの購入価格によっては、「住宅ローンを支払うだけで精一杯」という方も少なくありません。
そうなれば当然、管理費と修繕積立金は負担大。
また、住宅ローンを支払い終えても、これらのコストはマンションを所有している限り必要です。
値上げや追加負担金の可能性が少ない物件を選ぶためにも必ず、
- 値上げの予定はあるのか？
- 追加負担金の可能性はないか？
前述したポイントを必ず押さえておいてください。
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