【実体験】0.3%減!住宅ローンの金利は借り換えなくても下げられる

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ヨコヤム
変動金利 or 固定金利の2種類がある住宅ローンですが、条件はいづれも実際にローンを組む銀行との契約によって異なります。そしてこの金利は、交渉次第で下げられる可能性があるということをご存知でしょうか?
この記事では、「どこまで値下げ交渉が可能なのか。交渉はどのように行えばいいのか」について、わたしたち夫婦の体験談をもとに解説します。
ヨコヤム

住宅ローンの金利とは

基準金利と適用金利(優遇金利)について

金利についてお話する前に、まずは「基準金利」と「適用金利(優遇金利)」の二つの意味を押さえておきましょう。

これは、住宅ローンをこれから組む人・すでに支払っている人のどちらにも関係します。

基準金利と適用金利の違い

・基準金利とは
「店頭金利」と呼ばれる各銀行の原則的な住宅ローン金利
※店頭金利で契約する銀行はほぼありません

・適用金利(優遇金利)とは
各銀行で割引をしたあとの金利
※銀行によって優遇率が異なる←ここがポイント

二つの違いを理解したうえで大切なのは適用金利です。「適用金利」は、銀行によって金利の優遇率が違います。

また、適用金利は変動金利→固定金利選択型→全期間固定金利の順に高くなる点にもご注意ください!

銀行の種類と金利見直しのポイント

金利には二種類あるほか、銀行にも幾つか種類があります。

このなかでもネット銀行はまだまだ後発。そのため顧客獲得には熱心です(だからこそ金利が安い。しかしながら手数料や保証料は高い)

  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • 信用金庫
  • ネット銀行

また、これから住宅ローンを組む場合や、金利の見直しをする際に注目すべきポイントは下記の3つです。

  • 金利
  • 団体信用生命保険
  • その他のサービスの有無

「金利が安ければ良い」と思いがちですが、団信や付属する保険の種類は銀行によって違うため、その部分もきちんと見て判断することをおすすめします。

【交渉前】わたしたち夫婦の住宅ローンは二本立て

2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションしたわたしたち夫婦。

「住宅ローンって一本でしょ?」とよく言われますが、わたしたちは二本立てです。

その理由は、物件の購入方法とリノベーション工事の依頼先にあります。

マンションリノベーションの場合、不動産業者を通じて物件を購入し、リノベーションを別の会社へ依頼するとなると、ローン契約はそれぞれで組むことになります。

そのためローンが二本に分かれてしまうというわけです。

この点、物件購入とリノベーションの施工を同じ会社に依頼できれば、ローンも一本にできるため余計な経費を払う必要はありません。

住宅ローンは「特約3年固定金利」

わたしたちが契約した住宅ローンの内容がこちらです。二本ともに条件は同じ。

住宅ローンの内容

特約3年固定金利選択型→特約期間終了以降完済まで基準金利より年1.5%引下げ
団体信用生命保険+8疾病保障付
※保証料不要

ヨコヤム
簡単に説明すると「変動金利ではあるものの、はじめの3年間だけは固定金利0.7%でOK」というものです。

ネット銀行やメガバンクであれば金利はもっと低いため、0.7%でも人によっては高いと感じるかもしれないですね(笑)

「特約3年固定金利が終了し金利が0.3%アップ」するという知らせ

住宅ローンを組み、早3年。銀行から「特約3年がまもなく終了します」との連絡がありました。

ヨコヤム
3年間の特約金利が終了すると、その後の金利はどれくらいUPするの?

銀行に問い合わせると……

3年固定1.0% または 変動金利 1.15%のどちらかをお選びください。

との回答。

「0.3%ならいいか」と思うかもしれませんが、わたしたちは「0.3%でも値上がりは嫌」という判断(笑)

0.3% のアップは月額にしたら数千円ですが、塵も積もれば……です!

3年間で考えると数万円、元金によっては数十万の違いがあります。

【交渉後】0.7%のまま金利の据え置きに成功

結論から言うと、はじめの3年間と同様、以降3年間も金利は0.7%のままでOK という結果に至ったわたしたち。

ここからは、そこに至った経緯をご紹介します。

金利交渉1. 他の銀行で仮審査に挑む

住宅ローンを組んでいる銀行に「金利据え置き」あるいは「借り換えを検討している」と話すだけでは取り合ってもらえない可能性があります。

これはつまり、他行で実際に借り換えのシュミレーションなどをしている事実をもとに、交渉をはじめるほうがスムーズということ。

そう予想したわたしたちは先ず、別の地方銀行(現在借り入れしている銀行の競合他社)へ行き、借り換えの相談をすることにしました。

金利交渉2. 借り換えのメリットがないと判明

借り換えには諸費用がかかります。これが実に厄介!

その額だいたい30万円前後。なかには100万円程度かかるケースもあります(元金にもよります)

借り換えに必要な諸費用

  • 事務手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

借り換えを相談した銀行では、金利0.3%アップ後の返済シュミレーションと、金利0.7%のままでの返済シュミレーションをお願いし、その差額をもとに検討しました(※この銀行も最低金利が0.7%)

が……やはり諸費用が高い!

借り換えの諸費用に約30万円もかかることが分かり「それなら借り換えしないほうが得」という結果に(笑)

ただし、団信の内容は競合他社の銀行のほうが有利でした。

となると……

ネット銀行で借り換えすればいいのでは?

という声が聞こえてきそうですが、ネット銀行は除外しています。

その理由は、ネット銀行のほうが諸費用が高いから!

だいたいどこの銀行も融資金額(借りる金額)× 2.16% という手数料が掛かるため、その総額は30万円どころではありません(笑)

たとえ、金利が低くても(0.5%前後であっても)金額的メリットがないのです。

金利交渉3. 返済シュミレーションの結果を手に銀行へ直談判

ライバル銀行での借り換えにメリットがないのであれば、残る手段は「金利を据え置きにして欲しい」と、現在契約中の銀行に申し出るしかありません。

契約の支店に電話をし、アポを取って銀行に直接お邪魔したわたしたち。

「金利据え置き」という言葉は使わず、

ヨコヤム
0.3%の金利アップをもう少し減らしてもらえませんか?

とご相談。すると……

0.7%のまま、金利据え置きでいかがですか?

との回答。意外や意外、希望していた金利据え置きのお願いがスル〜っと叶ってしまいました(笑)

実際に金利交渉をして分かったこと

思っていたよりもスムーズに交渉が成立したわたしたちでしたが、その理由と思われる3つをまとめます。

金利交渉成功のコツ

  • 他行での借り換えシュミレーション結果の書類を持参した
  • 借り換えの相談をした銀行のほうが「団信の内容が充実していた」点を伝え、それだけでも借り換えのメリットはあるかもしれないと匂わせた(笑)
  • 借り換えの相談をした銀行以外にメガバンクにも仮審査を申し出ようか考えていると伝えた

また、当然ですがそれまでの支払いに問題がある場合は、交渉に応じてもらえないかもしれません。

心当たりのある方はご注意ください……!

住宅ローン一括審査申込サービスと借り換え代行サービス

最後に、ここからは住宅ローンをこれから組む方、借り換えをお考えの方に向けて、便利なサービスをご紹介したいと思います。

<新規>住宅本舗は複数の金融機関に一度で住宅ローンの審査申込が可能

住宅本舗は一度の入力で複数の金融機関に申込が可能

「住宅本舗」は、複数の金融機関に一度で住宅ローンの審査申込が出来るサイト。

メガバンクから地方銀行まで、80ある金融機関の中から比較・申込できます(仮審査を一括で申し込む場合は最大6銀行まで)

また、「どの金融機関を選べばいいか分からない」という方には "パックでまとめて申込み" がおすすめです。

公式サイトを見る

<借り換え>住宅ローン借り換えセンターは成功報酬型

成功報酬型のローン借り換えサービスは業界初

「住宅ローン借り換えセンター」は、成功報酬型のローン借り換えサービス。

相談は無料で、借り換えが成功しなかった場合も手数料や諸費用はかかりません。

以下のいづれかに該当する方であれば、ローン残高を減らせる可能性があります。

こんな方におすすめ

ローン残高が1,000万円以上ある方
ローン残期間が10年以上ある方
現在の金利が1.2%以上の方
フラット35で契約した方
自分のローン残高がわからない方

公式サイトを見る

数千万円にもおよぶ住宅ローンながら、金利の見直しをしないまま支払い続ける人は案外少なくありません。

借金に金利はつきものですが、だからと言って余計に支払う必要はないため、総返済額を増やすことなく早く完済するには、金利の見直しが必要不可欠です。

「面倒……」と思う方も諦めず、まずは上記のようなサービスを利用しながら、シュミレーションしてみることをおすすめします。


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