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マンションリノベーションにはできない工事もある
2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションをしたわたしたち夫婦。
「あれをしたい」「これをしたい」というアイデアは思い付いても、それが可能か否か、そのデメリットやリスクについてはなかなか分かりませんでした。
そのため都度、不動産業者や施工会社の方に質問していたことを覚えています。
リフォーム済みの物件を買い、そのまま住むことが前提であれば特に気にすることはありません。
マンションリノベーションによくある4大リクエスト
リノベーションによくある4大リクエスト
- 大空間のLDK
- 表し天井
- 無垢フローリング
- 対面式キッチンまたはアイランドキッチンへの変更
まずは「リノベーションを機に叶えたい」という声が多い4つのリクエストを整理します。
マンションリノベーションはどこまでできる？
ここからは前述した4大リクエストをもとに、それらを実現させるために必要なチェック項目をご紹介します。
- 大空間のLDK
- 表し天井
- 無垢フローリング
- 対面式キッチンまたはアイランドキッチンへの変更
ポイント1. 大空間のLDK。ポイントはマンションの工法と構造にあり
出典:スマイティ
マンションには3つの工法がある
- 従来の工法（梁や柱が張り出す）
- アウトフレーム工法
- 逆梁アウトフレーム（梁や柱が張り出さない）
マンションは「梁と柱の組み方」によって居住空間に違いが現れます。
古いマンションほど従来の工法が多く、築浅マンションにはアウトフレーム工法が増えています。
アウトフレーム工法には二つのタイプがありますが、空間を最大限に有効利用できるのは「逆梁アウトフレーム」です。
ポイント2. 壁式構造なのかラーメン構造なのかも必ずチェック
出典:ひかリノベ
壁式構造とラーメン構造の違いは以下のとおり。
- 壊せない壁がある＝壁式構造
- 壊せない壁がない＝ラーメン構造
壁式構造の場合は取り壊せない壁があることも多いため、ラーメン構造のほうがフルリノベーションに向いています。
ポイント3. 表し天井。ポイントは階数にあり
表し（スケルトン）にした我が家の天井
マンションなら問題なくできるはず、と思われがちですが……以下の二つに該当する場合はNGとなることもあります。
- 最上階の部屋
- 断熱材の状態
そのため、マンションを内覧する際に必ず「天井を抜けそうか」確認してください。
ポイント4. 無垢フローリング。ポイントは管理規約にあり
オーク（ナラ）の無垢フローリングにした我が家
無垢フローリングを希望する人は年々増えていますが、ここで厄介なのがマンションの管理規約。
床暖房を採用したい場合も同様、事前の確認は必須です。
ポイント5. キッチンの変更。ポイントは配管の勾配にあり
出典:リノサポ
その理由は、配管に勾配が必要なためです。
パイプスペースまでの距離や水まわりの間取りによっては、バリアフリーにすることも難しいケースがあるため、希望する際は事前によくよく確認しておきましょう。
どこまでできるのか？ をリノベーション事例で学ぶ
| マンションの広さ | 実際にかかった費用 | |
|---|---|---|
| 事例1 | 55㎡ | 500万円 |
| 事例2 | 88㎡ | 700万円 |
| 事例3 | 92㎡ | 1400万円 |
| 事例4 | 94㎡ | 1200万円 |
4つの事例は全てわたしが取材させていただいたお宅です。
事例1. 55㎡ 費用500万円のマンションリノベーション
リノベーションのポイント
- リノベーションのテーマは「明るく広さを感じられる空間」
- キッチンや玄関のタイル使いもポイント
- 独身女性におすすめのリノベーション事例
平米単価は約9万円。
リノベーションでは平均的なラインですが、随所に「デザイン」を感じられる個性的な空間に仕上がっています。
事例2. 88㎡ 費用700万円のマンションリノベーション
リノベーションのポイント
- リノベーションのテーマは「白い箱」
- 4LDKをワンルームへ変更
- 斜め配置の造作キッチン
平米単価は約8.8万円。
予算のほとんどを造作キッチンと床材に費やし、他はコスト減を優先する方法で平米あたりの単価を調整されています。
88㎡という広さながら、ここまで予算を抑えられるのはワンルームという間取りならではです。
事例3. 92㎡ 費用1400万円のマンションリノベーション
リノベーションのポイント
- リノベーションのテーマは「木に囲まれた居心地のいい空間」
- 木とステンレスの造作キッチン
- 板張りの天井と室内窓
平米単価は約15万円。
安いとは言えない価格だけに、完成度の高いリノベーションと見て取れます。
事例4. 94㎡ 費用1200万円のマンションリノベーション
リノベーションのポイント
- リノベーションのテーマはデザイナーさんにお任せ
- 広々としたルーフバルコニー付き物件
- 開放感があり植物が映えるリビング
平米単価は約12.8万円。
94㎡という広さのため、平米あたりの単価調整はなかなか難しいと予想しますが、洗練された空間を拝見すると「さすがEcoDecoさん」と感じる施工事例です。
予算のベースは500万円？ この場合60平米以上のフルリノベーションは難しいかもしれない
| マンションの広さ | 実際にかかった費用 | |
|---|---|---|
| 事例1 | 55㎡ | 500万円 |
| 事例2 | 88㎡ | 700万円 |
| 事例3 | 92㎡ | 1400万円 |
| 事例4 | 94㎡ | 1200万円 |
ご紹介した事例にも見られるように、リノベーションの予算が500万円の場合、60平米を超えるマンションではフルリノベーションが難しいかもしれません。
※あくまでフルリノベーションの場合です
50平米であえば500万円あればなんとかクリアできても、60平米だと単価が8.3万円となります。
絶対にできないわけではないものの「凝ったことはできない」というのが現実。
わたしの感覚では下記が目安です。
デザイン性の高いフルリノベーションをするなら平米単価は10万円以上見ておくのがベスト
ポイント
- 平米単価10万円：あまり凝ったことはできない
- 平米単価12万円：優先順位を明確にすれば、それなりにこだわることが可能
- 平米単価：15万円：リッチな価格帯。グレード高めの設備もしくは造作に予算を割ける
ざっくりとした目安ではありますが、こだわりを実現するには平米単価は最低でも10万円、可能であれば13万円以上見ておくことをおすすめします。
マンションリノベーションによくある質問
Q. 築古マンションほどリノベーションに不安を感じます
築年数が古ければ古いほど、配管の劣化やマンションの耐震が気になるところ。
ポイント
- 新耐震基準（1981年以降に建てられた物件）
- RC造よりもSRC造を優先
- ピロティ構造（1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物）は避ける
マンションの規模や管理状態にも左右されますが、その点に関する不安は下記の記事にまとめています。
関連
Q. 築古マンションでも住宅ローン減税を受けられますか
「築25年を超えるマンションは住宅ローン減税を受けられない」と言われますが、そんなことはありません。
ただし、旧耐震のマンションはNG……。
築年数が古いマンションで住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書 または 既存住宅瑕疵保険 があれば大丈夫。
詳細は下記の記事をご覧ください。
Q. フルリノベーションの工事の流れを知りたい
「フルリノベーションとは、一体どんな工事から始まるの？」という素朴な疑問。
その一部始終を下記にまとめています。
長くなりますが、時系列で公開しているため「工事の流れ」はお分かりいただけるはずです。
我が家のリノベ記録
マンションリノベーションはどこまでできる？まとめ
「リノベーションはどこまでできる？」と疑問に感じたときは、「できないかもしれない工事」に目を向けてください。
前述のとおり、リノベーション工事は下記を確認することが先決です。
- マンションの工法を確認する
- マンションの構造を確認する
- 表し天井にしたい人は階数に目を向ける
- 無垢フローリングは管理規約を要チェック
- キッチンの位置変更は勾配が肝
リノベーションのプランニングは、必ず上記に注意しながら進めましょう。
面倒に感じるかもしれませんが、どれも避けては通れないマンションならではの問題。
ノートにメモしながら、一つ一つ情報整理していくとプランニングにも役立つはずです。
