【マンションの資産価値】見極めポイントと値下がりしない7つの条件

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ヨコヤム
資産価値の高いマンションは、将来的にも値下がりしにくいマンションと言えます。資産価値はマンションを買うときも売るときにも関係し、そこに住まう人の満足度にも直結します。そこで今回は、資産価値の高いマンションの見極め方と値下がりしにくい7つの条件を解説します。

マンションの資産価値を左右する3つの要素

マンションの資産価値

築31年の中古マンションを購入し、フルリノベーションしたわたしたち夫婦。終の住処のつもりで購入したため、売ることは考えていませんが、それでもやはり「資産価値」は気になります。

資産価値が高いマンション、つまり価値が下がりにくいマンションは、いざ売却するときになっても買い手が付きやすく、リース(賃貸)を検討する際にも有利です。

では、マンションの資産価値を考える際に着目すべきポイントとはどこなのでしょうか? そこには大きく分けて下記の3つがあります。

  • 立地
  • 価格
  • 建物

資産価値のポイント1. マンションの立地条件

ここからは「立地」「価格」「建物」の順に、それぞれ詳しく解説します。

立地と交通の利便性

資産価値の高いマンションとは?

まずはなんと言っても「立地」です。新築・中古を問わず、資産価値に直結するものであり、あとから変えられるものでもありません。

物件の内部はリノベーションによって刷新できても、立地は不可能。たとえ築年数の古いマンションであっても立地条件の良いマンションは資産価値が下がりにくいということになります。

立地の希少性と利便性がポイント

「住みたい街ランキング」にランクインするようなエリアであればあるほど、立地の希少性は当然高くなります。ランキング上位の地域であれば、治安に不安を感じることもないはずです。

また、交通の利便性も資産価値を左右する大きな鍵。駅が近いだけでなく、「急行が停車するか」「複数路線が乗り入れているか」なども大きなポイントです。

  • 最寄駅からの距離
  • 地下鉄やバスなど複数路線の有無

ターゲットに合った周辺環境か

マンションの立地、交通の利便性と同様に大切なのが、マンションの周辺環境。単身者の多いマンションとファミリー向けのマンションでは、ユーザーが求める環境が違いますよね?

2LDK以上のファミリー向けマンションであれば、公園や学校、病院、保育園、スーパーなどの施設が近くにあるほど価値は高くなります。反対に、パチンコ店や競馬場、ラブホテルなど「無いほうが良い」施設についても注意が必要です。

  • 保育園や学校が近くにあるか
  • スーパーや商店街などの商業施設に不便しないか
  • 病院や金融機関は充実しているか
ヨコヤム
個人的な意見ですが、学校や病院は地盤の固い土地に建てられるはず!これらの周辺に立つマンションであれば、生活の利便性だけでなく、建物の耐震性に関しても参考になると思います。

資産価値のポイント2. マンションの価格

賃貸としてリースする場合の家賃相場

マンションを購入するときは、物件の販売価格ばかりに目がいきますが、周辺マンションの家賃をチェックすることで、先々の価値をある程度想定することもできます。

購入を希望するエリアに建つ複数のマンションから、それぞれの家賃を比較してみてください。空室が目立つ部屋があれば、そのマンションは価値が低い物件かもしれません。

立地条件や周辺エリアの将来性、マンションの構造などを考慮し総合的に判断していくと、そのマンションの価値が見えていきます。

資産価値のポイント3. 建物の状態

日当たりが良いか

眺望や日当たりも後から変えられるものではないため、最初の見極めが大切です。
住戸の向きは、南→西→東→北の順に人気が下がる傾向にあり、窓の数も左右します。南向きかつ二面採光であれば、より人気が増す可能性があります。

マンションの管理とメンテナンスが行き届いているか

新築マンションでは分かりにくいですが、築年数を重ねていくマンションの中で資産価値を高める要と言えば、「管理」です。
マンションに住む住人=管理組合がコントロールしていく部分のため、中古物件の場合は事前にしっかり調べておきましょう。

また、修繕積立金が安過ぎるマンションにも要注意です。管理費と合わせて、適正な価格であるかどうかもしっかりチェックしてください。

ブランド力のあるマンションは優位

出典:proud

「メジャーセブン」と言われる下記の7社が売主の場合は、値崩れしにくいマンションと言われています。もちろん、マンションのスペックも関係しますが、「ブランド力」を重視するユーザーにとっては非常に大きなフックになります。

メジャーセブンのマンションブランド

  • 大京:ライオンズ
  • 住友不動産:シティハウス/シティタワー
  • 東急不動産:ブランズ/アルス
  • 東京建物:ブリリア/ヴェール
  • 野村不動産:プラウド
  • 三井不動産レジデンシャル:パークシティ
  • 三菱地所レジデンス:ザ・パークハウス

【実体験】迷ったときは……価格が高くても立地の良いマンションを選ぶ

中古マンションを購入する際、わたしたちは下記の2物件で悩みました。迷いに迷って最終的に購入したのは「B」。第1希望の「A」より狭いうえ、100万円の予算オーバーでしたが、実際に住んでみると「B」で本当によかったと感じます。

  • 第1希望A:78平米 駅徒歩6分   (南向で広さも間取りも理想的な価格)
  • 第2希望B:63平米 駅徒歩20秒 (Aより狭く100万円高いが駅近で角部屋)

駅まで徒歩1分もかからない、というのは想像以上に便利。資産価値にも直結するうえ、賃貸としても貸出しやすく、そのおかげか我が家のマンションは分譲も賃貸も含め常に満室です。

資産価値が高く値下がりしにくいマンションの条件まとめ

「立地」「価格」「建物」ごとに見たそれぞれのポイントをまとめます。

資産価値が下がりにくい7つの条件

【立地】

  • 人気エリアで希少性がある
  • 交通の利便性が良い
  • ターゲットに合った周辺環境である

【価格】

  • 賃貸での需要があり相場が安定している

【建物】

  • 日当たりが良い
  • 管理体制とメンテナンスが行き届いている
  • ブランド力がある

マンションの資産価値を決めるのは、その周辺に住む住人の需要と供給のバランスです。多くの人が求めるもの(利便性や日当たり)が、後から変えられないものであるほど、それは資産になります。

資産価値をはかることは、マンションの購入・販売の際の価格にも関係するため、見極めポイントを知っておくことは「損をしない」ためにも必要です。あとで後悔することがないよう、ご紹介した7つの条件をもとにしっかり見極めてくださいね!

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