中古マンションの購入ブログ！失敗しないための条件とよくある質問

ヨコヤム

こんにちは！ライフスタイルリフォームアドバイザーのヨコヤムヤムです。

わたしたち夫婦は、2016年に中古マンションを購入し、フルリノベーションをしました。

この記事では、中古マンションの購入について周囲の方々からよく聞かれる質問を厳選し、ご紹介します。

特に、物件の価格や築年数、建て替えの可能性については、多くの方が気になる情報です。

物件選びのポイントを詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

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この記事は約4,900文字あるため、気になるテーマについて早く知りたい方は目次から該当の見出しにジャンプしてください。

我が家が購入した中古マンションのスペック

わたしたち夫婦が購入したのは、1980年代に建てられた中古のライオンズマンションです。

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戸数が少ない点はネックでしたが、新耐震基準かつSRC造であること、そして立地の良さが決め手となりました。

中古マンションの購入で失敗しないための5つのポイント

わたしの経験上、中古マンション選びに欠かせないポイントは上記の5つです。

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実際に、周囲の方々からマンションについて質問を受ける際も、立地や築年数・管理状況に関する内容が非常に多いです。

ここからは早速、中古マンションの購入によくある質問を、一問一答形式でみていきましょう。

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Q. 中古マンション選びで一番大切なことは何ですか？

わたしたち夫婦が住む、札幌の街並みです

A. 中古マンション選びは立地が肝

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「マンション選びで一番大切だと思うことは何ですか？」と聞かれたら、わたしは迷わず「立地」と答えます。

室内はリフォームやリノベーションで好きにカスタムできますが、立地はあとから変えられません。

また、どんなにスペックの高いマンションであっても、駅から遠い場所や、周辺環境が整っていないエリアであれば生活は不便に感じます。

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立地は資産価値にも直結する

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駅から近いだけでなく、防犯や災害の観点からみても「良い」とされるマンションは資産価値の高いマンションです。

特に、ファミリー層が多く住むエリアともなれば、スーパーや病院、学校に図書館など周辺環境の充実も、そこに建つマンションの価値を左右します。

マンション選びの3大ポイントは「立地」「価格」「建物」です。

詳細を下記の記事にまとめています。

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Q. 物件探しにレインズは役立ちますか？

A. 個人的にはおすすめしません

レインズとは、不動産業者だけが閲覧できる不動産情報のサイトのことを指します。

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中古マンション探しを始めると、誰もが一度は「レインズ」をみるはずです。

その際、多くの方が「レインズは役に立つの？」と思ってしまう理由は、その仕組みを知ることで理解できます。

物件探しにレインズをおすすめしない理由

中古マンションの購入を検討している方は、不動産業者を通じてレインズをみられますが、個人的にはあまり役に立たないサイトだと感じています。

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その理由は、不動産業者の「囲い込み」です。

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不動産業界の闇……。「囲い込み」について詳細を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

Q. 中古マンションの築年数は何年を目安にすべき？

A. おすすめは築20年以上

中古マンションを購入したい方にとって、気になることTOP3にランクインするのが築年数ですよね？

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「一番お買い得なのは何年なのか？」「築古マンションは住宅ローン控除を受けられない」「将来、建て替えになったらどうなるの？」と、さまざまな疑問を抱きます。

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見出しにもあるとおり、一番お買い得なのは「築20年以上のマンション」です。

その理由は、建物の価格に関係します。

築20年以上をおすすめする理由

おすすめの築年数

• おすすめ1位. 築20年〜25年
• おすすめ2位. 築25年〜30年
• おすすめ3位. 築30年〜35年

マンションは、築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20年〜25年前後で底値を迎えます。

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それ以降は、価格の変動も緩やかで、大きな値崩れがありません。

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そのため、まずは築20年〜25年の物件を狙うのがおすすめです。

築30年を超える場合は、新耐震基準のマンションに目を向けてください。

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個人的に「旧耐震基準」のマンションはおすすめしません。

その理由は「耐震性に不安を感じる方は新耐震基準以降の物件がおすすめ」で解説しています。

築30年以上の場合は住宅ローン控除と耐震基準に注意

築20年前後であれば、住宅ローン控除の心配もないため購入の手続きがスムーズです。

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しかしながら、築30年を超えるマンションは、新旧どちらの耐震基準で建てられたのか？をしっかりチェックしてください。

基本的に、住宅ローン控除は下記の条件を満たすことで受けられますが、築26年以上でも住宅ローン控除を受ける方法があります。

ただし、これは新耐震基準のマンションであることが条件です。

わたしたちが購入したマンションは築31年で、そのままではローン控除を受けられないため、ある方法を使って控除問題をクリアしました。

詳細は下記の記事にまとめています。

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Q. 「中古マンションは管理が命」と聞きますが本当ですか？

A. 中古マンションは管理状態が非常に大切

中古マンション選びは、「立地」「築年数」と同時に、管理状態にも注目してください。

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新築マンションとは違い、中古マンションは管理状態が非常に大切です。

「大規模修繕が計画的に実施されていない」「築古なのに給排水管が交換されていない」などがみられるマンションは要注意！

管理組合が、うまく機能していない可能性があります。

マンションの寿命を左右する管理組合の運営状況

分譲マンションには必ず「管理組合」が存在します。

管理組合とは、そのマンションに住む各住戸の所有者で構成される組合のことです。

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ただし、中でも一番の決裁権を持つ理事長は、どんな人が担当するかによって、運営状態の良し悪しが決まります。

一部のマンションでは、理事長が管理会社と結託し、マンションの管理費などを横領していた……なんて事件もあります。

実は現在、わたしは自宅マンションの理事長を担当しています。

そのおかげで「管理組合の質は理事長で決まる」ということを身をもって、痛感しています。

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Q. 中古マンションの建て替えの可能性について知りたい

A. 築50年を超える頃になると建て替えを検討し始めるマンションあり

一概にはいえませんが、築50年を超える頃になると、マンションの建て替えについて検討し始めるマンションはあります。

建て替えの話が出るということで、「長くは住めないマンションなの？」と疑問に思うかもしれませんが、決してそうではありません。

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参考までに、これまで日本で取り壊しになったRC造マンションの平均寿命をみてみたところ、築年数は68年（※）でした。

しかし、昨今のマンションでは「コンクリートの寿命が100年以上」ともいわれています。

日本でマンションが本格的に供給され始めたのは戦後のため、一概に「何年もつ」というのは難しいのが現状です。

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建物の寿命は管理状態によっても大きく変わるため、管理組合が健全に運営され、かつ管理が行き届いていれば、早くに建て替えする必要はないはずです。

※参考:「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 - 国土交通省

耐震性に不安を感じる方は新耐震基準以降の物件がおすすめ

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日本は地震大国です。

中古マンションとなれば当然、耐震性が気になりますよね？

とはいいながら、パッと見ただけで建物の耐震性は分かりません。

そのため、マンション購入にあたり、わたしたちは上記3つの条件を設けました。

旧耐震基準の中古マンションは、価格がぐっと下がります。

安さは大きな魅力ですが、それだけに気を取られないよう慎重に見極めてください。

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Q. 中古マンションの相場を知りたい

出典:マンションナビ

A. 過去の販売実績が分かるマンションナビがおすすめ

「中古マンション選びは立地が大切」と前述しましたが、立地が良いマンションは価格にも反映されます。

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中古マンションの購入はスピード勝負のため、値引き交渉をしたい方や良い条件で早く欲しい物件を手に入れるためには相場を知っておくことが大切です。

マンションナビをおすすめする理由

中古マンションの相場を知るために、わたしが実際に使ったのが「マンションナビ」です。

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このサイトでは「マンションの販売実績」「マンションを賃貸にした場合の家賃相場」が分かります。

この両方を知っておけば、不動産業者がどれだけ上乗せしているかや、そのマンションの資産価値を予測することも可能です。

マンションの相場は不動産業者のほうが詳しいですが、その情報に頼り過ぎるのは危険！

少なくとも一度は、自分で調べるようにしてください。

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Q. 中古マンション購入の注意点は何ですか？

A. 中古マンション購入は仲介手数料に注意

意外と知られていませんが、マンションを購入する際に必要な経費は、新築マンションよりも中古マンションのほうが高いです。

その理由は「仲介手数料」にあります。

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これが実に厄介！

仮に5,000万円の物件を買えば、その金額は150万円以上にもなります。

中古マンション購入に必要な経費一覧

マンション購入には、上記の経費が必要になります。

その価格は物件価格のおよそ10％。決して安くはありません。

Q. 中古マンションを購入しリノベーションする際に知っておきたいことは？

A. 共用部分と専有部分を理解すること

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「中古マンションを買ってリノベーションしたい」という方が年々増えています。

これにはわたしも大賛成ですが、知っておくべきことや注意すべき点が幾つかあります。

まず、分譲マンションには「共用部分」と「専有部分」があり、共用部分はマンションの所有者全員で共有するものです。

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そのため、勝手に工事をしたり、設備を入れ替えたりはできません。

また、物件の購入者だからと言って、勝手にリフォームやリノベーションをすることもNGです。

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マンションリノベーションは、隣や上下階に住む人の許可だけでなく管理組合の許可が必要となります。

マンションによって異なる管理規約を確認する

マンションリノベーションには「できることと、できないこと」があります。

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これをあらかじめ知っておくことが、リノベーション成功のコツ！

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何かと制限があるマンションリノベーションですが、それが面白さでもあります。

中古マンションの購入ブログ！失敗しないための条件とよくある質問まとめ

中古マンション選びは、さまざまな角度からチェックする必要があります。

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また、中古マンション選びはスピード勝負でもあるため、ライバルに負けないために備えておくべきことを、下記の記事でぜひチェックください。

長くなりましたが、中古マンション選びにおけるポイントをしっかり押さえておけば、きっと納得のいく物件を手に入れられるはずです。

リサーチには手間と時間がかかることもありますが、決して手を抜かず、ご自身の目で一つ一つしっかり確認しながら、「ここだ」と思える物件を見つけてください。