【中古マンション購入ブログ】わたしたちの実体験とよくある質問まとめ

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ヨコヤム
中古マンション購入で失敗しないためには、どんなことに気を付ければ良いのでしょうか? この記事では、見落としてはいけない中古マンション選びの7つのポイントと、実際によく質問される項目の両方をミックスしてまとめています。

この記事は約4000文字あるため、気になるテーマについて早く知りたい方は目次から該当の見出しにジャンプしてください。

中古マンション選びは「立地」から

中古マンション選びは「立地」から

「マンション選びで一番大切だと思うことは何ですか?」と聞かれたら、わたしは「立地」と答えます。

室内はリフォームやリノベーションで好きにカスタムできますが、立地はあとから変えられません。

また、どんなにスペックの高いマンションであっても、駅から遠い場所や、周辺環境が整っていないエリアであれば生活は不便に感じます。

立地は資産価値にも直結する

駅から近いだけでなく、防犯や災害の観点から見ても「良い」とされるマンションは資産価値の高いマンションと言えます。

特にファミリー層が多く住むエリアともなれば、スーパーや病院、学校に図書館など周辺環境の充実も、そこに建つマンションの価値を左右します。

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マンション選びの3大ポイントは「立地」「価格」「建物」。詳細は下記の記事にまとめています。

物件探しにレインズをおすすめしない理由

中古マンション探しを始めると、誰もが一度は「レインズ」を見るはずです。

レインズは、不動産業者だけが閲覧できる不動産情報のサイトのこと。

一般ユーザー、つまりマンションを購入する消費者は、不動産業者を通じてこのサイトを見られますが、個人的には「あまり役に立たないサイト」だと感じています。

その理由は不動産業者の「囲い込み」があるから。

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不動産業界の闇……!詳細は下記の記事にまとめています。

築年数は何年を目安にすべきか

築年数は何年を目安にすべきか

中古マンションを購入したい人にとって、気になることTOP3にランクインするのが「築年数」ですよね?

「お買い得なのは何年か?」「築古マンションは住宅ローン控除が受けられない」「将来、建て替えになったらどうなるの?」と、様々な疑問を抱きます。

おすすめは築20年以上

一番お買い得なのは「築20年以上のマンション」です。その理由は建物の価格に関係します。

マンションは築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20年〜25年前後で底値を迎えます。

それ以降は価格の変動も緩やかで、大きな値崩れがありません。そのため先ずは、築20年〜25年の物件を狙うのがおすすめです。

おすすめの築年数

  • おすすめ1位. 築20年〜25年
  • おすすめ2位. 築25年〜30年
  • おすすめ3位. 築30年〜35年

築30年を超える場合は新耐震基準のマンションに目を向けてください。個人的に「旧耐震基準」のマンションはおすすめしません。

その理由は「耐震性に不安を感じる方は新耐震基準以降の物件がおすすめ」で解説しています。

築30年以上の場合は住宅ローン控除と耐震基準に注意

築20年前後であれば、住宅ローン控除の心配もないためスムーズに購入しやすいですが、築30年を超えるマンションは、住宅ローン控除と新旧どちらの耐震基準で建てられたのか?をしっかりチェックしましょう。

基本的に、住宅ローン控除は下記の条件を満たすことで受けられますが、

ポイント

床面積が50㎡以上で
築25年以内の耐火建築物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの住宅)

築26年以上でも住宅ローン控除を受ける方法があります。ただし「新耐震基準」のマンションであることが条件です。

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わたしたちが購入したマンションは築31年。
そのままではローン控除を受けられないため、ある方法を使って控除問題をクリアしました。詳細は下記の記事にまとめています。

中古マンションは管理が命

中古マンションは管理が命

「立地」「築年数」の次は、マンションの管理状態に注目しましょう。

新築マンションとは違い、中古マンションは「管理状態」が非常に大切です。

「大規模修繕が計画的に実施されていない」「築古なのに給排水管が交換されていない」などが見られるマンションは要注意。

管理組合がうまく機能していない可能性があります。

マンションの寿命を左右する管理組合の運営状況

分譲マンションには必ず「管理組合」が存在します。

そのマンションに住む各住戸の所有者で構成されるものですが、そのなかでも一番の決裁権を持つ「理事長」は、どんな人が担当するかによって、運営状態の良し悪しが決まります。

一部のマンションでは、理事長が管理会社と結託しマンションの管理費などを横領していた……なんて事件も度々耳にします。

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先日、理事長になったわたし(笑)「管理組合の質は理事長で決まる」ということを今、痛感しています。

建て替えの可能性

建て替えの可能性

築40年を超える頃になると、マンションの建て替えについて検討し始めるマンションもあります。

建て替えの話が出るということは、長くは住めないマンションなの? と疑問に思うかもしれませんが、決してそうではありません。

これまで取り壊しになったRC造マンションの平均寿命は築68年ですが、一方でマンションの構造を支えるコンクリートの寿命は100年以上と言われています。

日本でマンションが本格的に供給され始めたのは戦後のため、一概に「何年もつ」というのは難しいのが現状。

建物の寿命は管理状態によって大きく変わるため、管理組合が健全に運営され、管理が行き届いていれば、早くに建て替えする必要もないはずです。

耐震性に不安を感じる方は新耐震基準以降の物件がおすすめ

日本は地震大国。中古マンションとなれば当然、耐震性が気になりますよね?

とは言いながら、パッと見ただけで建物の耐震性は分かりません。

そのため、マンション購入にあたりわたしたちは3つの条件を設けました。

新耐震基準(1981年以降に建てられた物件)

RC造よりもSRC造を優先

ピロティ構造(1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物)は避ける

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旧耐震基準の中古マンションは価格がぐっと下がります。安いのは魅力ですが、それだけに気を取られないよう慎重に見極めてください!

中古マンションの相場を知る

中古マンションの相場を知る

中古マンション選びは立地が大切と前述しましたが、立地が良いマンションは価格にもそれが反映されます。

中古マンションの購入はスピード勝負のため、値引き交渉をしたい方や良い条件で早く欲しい物件を手に入れるためには「相場」を知っておくことが大切です。

マンションナビが使えて便利

中古マンションの相場を知るために、わたしが実際に使ったのが「マンションナビ」です。

このサイトでは「マンションの販売実績」「マンションを賃貸にした場合の家賃相場」が分かります。

この両方を知っておけば、不動産業者がどれだけ上乗せしているかや、そのマンションの資産価値を予測することも可能。

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マンションの相場は不動産業者のほうが詳しいですが、その情報に頼り過ぎるのは危険!少なくとも一度は、自分で調べるようにしてください。

中古マンション購入は仲介手数料に注意

中古マンション購入は仲介手数料に注意

意外と知られていませんが、マンションを購入する際に必要な経費は、新築マンションよりも中古マンションのほうが高いです。

その理由は「仲介手数料」にあります。

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これが実に厄介(笑)仮に5,000万円の物件を買えば、その金額は150万円以上にもなります。

中古マンション購入に必要な経費一覧

マンション購入には、下記の経費が必要になります。

その価格は物件価格のおよそ10%。決して安くはありません。

マンションの引き渡し時に必要な費用

  1. 売買契約書に貼る印紙代
  2. 仲介手数料
  3. 登記費用
  4. 火災保険料
  5. 固定資産税
  6. 管理費・修繕積立金分担金
  7. 住宅ローン借入費用
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それぞれの項目について詳細が気になる方は、下記の記事をご覧ください。

リフォーム・リノベーションをする前に知っておきたいこと

リフォーム・リノベーションをする前に知っておきたいこと

「中古マンションを買ってリノベーションしたい」という方が年々増えています。

これにはわたしも大賛成ですが、知っておくべきことや注意すべき点が幾つかあります。

それは、「リノベーションの良さ」ばかりを見てしまうと、あとで後悔するかもしれないからです。

共用部分と専有部分を理解する

分譲マンションには「共用部分」と「専有部分」があり、共用部分はマンションの所有者全員で共有するもの。

そのため、勝手に工事をしたり、設備を入れ替えることは出来ません。

また、物件の購入者だからと言って、勝手にリフォームやリノベーションをすることもNGです。

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マンションリノベーションは、隣や上下階に住む人の許可だけでなく管理組合の許可も必要です。

マンションによって異なる管理規約を確認する

マンションリノベーションには「出来ることと、出来ないこと」があります。

これをあらかじめ知っておくことが、リノベーション成功のコツ。

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何かと制限があるマンションリノベーションですが、それが面白さでもあります。

中古マンション購入まとめ

中古マンション選びは、さまざまな角度からチェックする必要があります。

上記の内容を下記にまとめるとポイントは7つです。

  • マンション選びで一番大切なのは立地
  • 築年数は20年以上がベスト
  • 築年数が30年を超える場合は住宅ローン控除に注意
  • 築年数が30年を超える場合は新耐震基準のマンションを選ぶ
  • 管理組合が健全に運営されており、管理状態の良いマンションを選ぶ
  • 中古マンションは新築マンションよりも諸経費がかかる(特に仲介手数料)
  • リフォームまたはリノベーションをする場合は事前に知っておくべき規約がある
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また、中古マンション選びはスピード勝負でもあります。ライバルに負けないために備えておくべきことを、下記の記事にまとめています。

長くなりましたが、中古マンション選びにおけるポイントをしっかり押さえておけばきっと、納得のいく物件を手に入れられるはずです。

これからマンションを購入する方の参考になりますように!



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